|
风雨将至,人心惶惶:中国楼市上演罗拉快跑(组图) |
| www.sinoca.com 2010-04-28 新民周刊 [复制链接] 字体：大 中 小 |
在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。
新民周刊2010016期封面 房展会上满地狼藉，人心浮躁可见一斑
楼市有惊慌
在中国的股市和楼市里载沉载浮的投资客们都知道，要发财必须“顺势而为”，而所谓“顺势”，也就是要坚决“听话”――“政策”这根魔杖既能点石成金，让贫贱者成为先富者，也能平地风雷，“粪土当年万户侯”。
但是，解读政策是一门微妙学问，要从似乎左右逢源的“官样文章”中辨出言外之意，看清政策制定者在哪里留下了余地，用什么表达了苦衷，又埋伏下怎样的 “后着”……非高人难有胜算。这也解释了为什么发财的总是少数。
如今，楼市一片惊慌，一路向上的趋势线开始犹疑，又到了“提问―回答”的时间。这是自问自答的游戏：这次政府是动真格了吗？房价下跌30%到60%的预言会实现吗？是时候“套现”和“抄底”了吗？……
可以肯定的是：如果答错了，问题会很严重。
楼市上演“罗拉快跑”
记者/张 静
楼市持续“高烧”，记者听到频率最高的关键词是“错失”。懊悔不已者自请作为负面教材写入报道：“望京房价一日千里，某甲痛失买房良机！”两位著名的房地产评论人士杨少锋和李国平都曾痛心疾首地对记者说：政府错失了实现经济转型和解决老百姓住房问题的绝佳机会。
电影《罗拉快跑》把一个时间段设定成可以归零重来的游戏。这是一个几乎每个人都曾幻想过的命题：在人生的岔路口，如果重新选择，是否就可以避免那些失误？
历史不可假设。但幸运的是，在号称“史上最严厉的调控政策”出台后，中国的房地产市场，经过暴跌暴涨的轮回，似乎将回到可以纠错的原点。
2010，一切皆有可能？
通州：海南式疯狂
俗话说：出来混，总是要还的。
“新国十条”出台后，在调控政策的重拳出击下，一份“北京最具下跌可能性的TOP20楼盘排行榜”，开始在各大业主论坛疯狂传播。上榜理由为：“今年1月到目前为止涨幅越大的项目，下跌的可能性越大。”
前10名中，通州的楼盘便占了5个。其中NO1.北京贸国际城1月价格为13800元/平方米，当前价格为26800元/平方米。短短3个月均价就涨了13000元，楼盘价格基本翻倍。NO2.珠江拉维小镇，1月价格为14800元/平方米，当前价格为25000元/平方米，3个月涨了10200元。NO3.月亮河公园，1月价格为25000元/平方米，当前价格为35000元/平方米。NO6.K2・海棠湾，1月价格为18000元/平方米，当前价格涨到24000元/平方米。
去年6月，记者曾陪一对夫妇赴K2・海棠湾看盘。地处非常偏远的通州东南角梨园镇，京哈高速的北侧。交通不太方便，往返交了20元过路费。乘地铁时间上耗不起，从海棠湾到梨园城铁站有3站路，走路要半小时。而从梨园站到一号线最末站四慧东，又要花半个多小时。虽然小区的园林设计很吸引人，颇有些花园洋房的范儿，但周围生活配套设施比较差，头顶上更时不时有飞机呼啸而过。
朋友比较谨慎，找到周边小区的业主打听，才知道这一带素有“头顶航线、旁靠化工厂”的说法，噪音和污染是居民常年投诉的老大难。尤其是在秋冬季节刮北风的时候，处于通州城区偏东北方向的东方化工厂的废气会令整个梨园地区成为令人窒息的场所。“入住后才发现一个很严重的问题，尤其是晚上特别明显，会有刺鼻的气味飘过来。开始闻到后就喉咙疼，现在都习惯了。”一位业主向我们诉苦。
当时售房小姐介绍说塔板结合的3号和6号楼开盘价每平米10000元-13000元。这么差的楼盘居然卖这么贵！朋友听完立刻拿脚投票。
甲之砒霜，乙之蜜糖。就在朋友一天天的看盘、纠结中，通州的房价坐着神七直往上蹿。等4月上旬记者再探海棠湾，价格已经飙升到25000元。而根据通州新城的规划，东方化工厂搬离的最后时限是2020年。
通州的二手房也“卖疯了”。“3月份我一个同事想卖他北京通州50平方米的房子，春节前还是65万，现在就已经报价到80万了 。他想卖高一点，想想春节前顶多就是1.4万的样子，心想，先挂个高价看看吧，如果不行再降点；于是把价格挂到了85万，相当于1.7万/平方米 但是昨天晚上看房的人如潮水一样涌来，第一个看房的人就同意85万的报价，15分钟之后，第二个人就出价88万，第三个人就到90万。 1个小时之内，这房子涨到了97万，对方愿意全款支付。他这一个小时简直就跟腾云驾雾一般，本来自己能接受的最低价是80万，没想到眨眼之间就多赚了将近20万。而在2008年底，通州二手房挂5000-6000元一平方米的比比皆是。2009年初也不过9000元一平方米。”
面对房价如此涨，卖家宁肯违约“捂盘”。“我今年1月初定了一套70平方米的二手房，协议签完交了5万定金，但是卖方有贷款。等他们办理完解抵押差不多就到了3月下旬，可就在解抵押马上就办好的时候，卖家竟然打来电话说不卖了。他提出三个方案：1. 赔我们双倍违约金。2. 加价20万。3. 去告他。房价涨得这么厉害，即使拿到双倍违约金我们也买不起了。”这位业主现在想向法院提起诉讼。
根据北京通州区法院宋庄法庭的调研报告显示，由于买卖合同签订后到房屋过户前，价格上涨幅度远超合同约定的违约金或者定金，部分卖房人产生“卖亏了”的心理，想方设法解除、终止买卖合同，进而形成诉讼。今年前三个月，通州法院宋庄法庭受理房屋买卖合同纠纷案件37件，已经超过去年全年受理此类案件的总数，比去年同期增加462%。
根据记者的接触，在通州“抢房”者，基本都是已拥有住房的投资客。正如调侃所言：“哥买的是一个传说。 ”“国际旅游岛规划”让海南楼市热得发烫。国际新城和CBD东扩的规划，也让炒家的脑海里，浮现的不再是偏远的郊区，而是第二个“上海浦东”。
联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋认为：“通州房价上涨是有道理的，但已经出现了泡沫，把未来两三年的上涨空间都透支掉了。”
果不其然，调控政策刚出台，通州两个项目便应声降价。k2海棠湾降价幅度为3000元/平方米。几天后有媒体报道月亮河公园的均价直降5000元。受此影响，通州、朝阳附近多个项目已经延缓推盘计划，准备观望之后再行定价。
风水轮流转。当市场从卖方转向买方，违约的主角也发生了戏剧性的转化。
2008年10月，通州阿尔法社区因楼市动荡曾引发了业主退房潮。数十名业主聚集在阿尔法社区售楼处门外扎营5天，高举自制的标牌：一记重拳的下方，写着大大的“退房”二字。而同时联名退房的业主多达70余户。起因是这些业主于去年年底购得阿尔法社区二期第一标段的期房，价格从9400元到8000元/平方米。而第二标段相同户型的新楼的售价则在7200元左右。今年5月过后，通州会否迎来一批违约潮？
4月18日，同样位于通州国际新城中心的K2清水湾项目开盘的日子。此前，该项目对外报出的销售均价为24000元/平方米，并且只有办理VIP卡的客户才能于开盘当天选房。而开盘当天，销售人员表示每平方米优惠将超过2000元，没有VIP卡也可以选房了。4天后，K2清水湾的业主论坛上，便有业主号召集体退房。他认为虽然18日认购的房子已经降了价，但过几天房价肯定还会往下降。据悉这些业主里有大量的客户还没有办贷款，目前可能面临高首付和高利率，估计不少人会支付不了而退房。
从珠江拉维小镇销售人员处传出的消息，新政策出台后有些人便因凑不齐首付退房了，这几套房目前售价21000-23000元/平方米，比原来每平方米降了2000-4000元。
而一位购房者告诉记者：“我原本看中了一套三居室，交了2万元定金。这次政策出台后我发现不少二手房源大幅降价挂出来却没人买，房价肯定要大跌，我决定违约。”
据北京中原三级市场研究部统计数据显示，4月15日以后，买房者的违约数量显著增加，一些一手房买家也开始酝酿退房，北京二手房买方的违约比例已占到违约总数的70%。而以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占到了买房违约总数的80%。 杨少锋在接受《新民周刊》专访时也表示：“北京这个在2010年最为疯狂的市场，毫无疑问将领跌中国楼市，3个月内房价必降。而通州，将是被推倒的第一张多米诺骨牌。”
有多少错可以重来？
尽管中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对政策调控楼市有十足的思想准备，但当10年来最严厉的“连环腿加组合拳”出笼后，他还是着实吓了一跳。
两会前业内几乎所有的预测都押宝在下半年再出台调控政策。就连曾经行业著名的“空军”杨少锋都认为第四季度才会迎来调整。
究其原因，其一，杨少锋认为：“在整个实体经济还没有复苏的情况下，最大的政治是保就业。房地产业1万平方米的工地，大概能解决400人的就业，而仅北京一年的开工就有2000多万平方米。”其二，政府投鼠忌器。高策地产董事长李国平曾对记者说：“为了保八，2009年已经天量放贷，而且大部分流入股市和房地产。如果房价跌了，政府放出去的贷款怎么收回？马上将导致大量不良资产和银行坏账。”其三是两会前市场已经出现了短暂的滞涨和观望。
然而“三个地王三把火”，给刚刚开完的两会开了一个天大的玩笑。
就在两会结束的第二天，北京市一口气爆出了三个地王。这些原定于3月8日拍卖的6块地，显然是为了“避开”两会，推迟到了3月15日。
在15日上午推出的朝阳大望京地块，远洋地产以楼面价2.75万元的楼面价被推上楼面单价地王交椅。而在随后拍出的大兴亦庄地块中，国企中信地产则以52.4亿元的总价夺得地块，楼面价1.34万元每平方米。下午的拍卖则轻易刷新了当日上午的纪录。中国兵器旗下北京世博宏业房地产有限公司以总价17.6亿元拿下东升地块，折合楼面价3万元/平方米。
这些天价拿地的都是央企。没几天记者便接到潘石屹发来的观点：“此前我劝任志强不要去参加大望京一号地的拍卖，争不过人家。任总一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加，据说举牌举到一万多元每平方米，就再不敢举了。不是花钱买地，真是花钱买丢人。”
中国烟草集团在拍出地王时，那位闭着眼睛举牌的大哥，更是刺痛了政府的神经。央视评论员白岩松还火上浇油了一把“是不是总理说了不算，总经理说了才算。”
看完拍卖，杨少锋说了句话：“北京楼市疯了！”他认为央企这种“不讲政治”的做法对两会期间政府的种种表态完全是种莫大的讽刺。在正常的情况下，今年的房地产本来不会成为政策的打击目标。政府的调控政策，说白了是开发商“逼”出来的。
“如果说这轮房价暴涨的上半场是贷款推动，那么下半场便是地价推动。”他和《经济半小时》栏目组去年下半年曾连做3期节目声讨地王。自言“如果政府那时候便出手打击地王，便不会出现最后这一幕疯狂”。然而国土部门光打雷不下雨，调控措施一条条地出，但是从来都是高举轻打，执法不严的结果就是愈加助长开发商囤房囤地的气焰。
白岩松表示：“看完三个地王出现的时候，我突然产生了一种轻松感。因为对于绝大多数的中国老百姓来说，当房价超过一万五之后，其实涨不涨跟大家没关系了。反正买不起。”
而另一方面，据国家电网统计，660座城市6540万套房子空置，6个月以上无人居住。
乱世必用重典。中国的房地产到了不得不整顿的时刻。
4月14日国务院出台了最为严厉的二套房贷政策，规定购首套自住房且建筑面积在90平方米以上家庭，首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的家庭首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上的，须大幅度提高首付款比例和利率水平。
“相比之前的调控政策，提高首付和利率无疑是对楼市最立竿见影的手段，此前大部分第二套房利率都可以申请在8折以内，现在直接上浮10%，贷款利率一夜间上升1.5倍，购房成本大幅提高。更要命的是，原先在许多地方第二套房贷可以申请到三成，现在直接提高到五成，第三套以上基本上无法贷款，以笔者多年的房地产从业经验判断，楼市需求短期之内将蒸发至少三分之一，请注意，这种需求的蒸发是指有三分之一买房的人将直接因为首付提高而无法承担首付款。与此同时，利率的提高将极大增加房产拥有成本，加上政府所释放的明确信号，市场将很快由看涨转为看跌，投资客将大幅退出楼市，需求将一夜之间蒸发。”杨少锋说。
提高首付和利率已经是对楼市的杀手锏了。就在三年前的2007年，房地产最为疯狂的曾经历史最高点，国家就是出台了“9.27新政”，首付40%，110%利率，结果就在当年，全国的房地产市场就急转直下，直至2008年的世界金融危机雪上加霜。
而国务院17日再次发布“新国十条”，更是可以说对炒房客下了禁令，市场一片哗然。
众所周知，如果没有银行贷款支持，中国楼市的投资和投机氛围不可能如此浓厚。炒房者能以小搏大的奥秘就在做高单价。他们从银行套贷，首付仅需一成，用1000万就可以控制1个亿的房子，然后在短期内拉高房价出货。
国务院通知要求，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，并要求相关部门加快研究制定，引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。可以说炒房客短期之内借助银行资金进行投资炒房将毫无指望，
“纳税和缴纳社保是衡量一个人是否对一个城市作出贡献的最佳手段，或者说，是区分常住人口和外来人口的最佳手段。这样，政府就将贷款限制在本地居民和外来常住人口之间。对于那些没有在一个城市生活却要购房的人而言，基本上可以确认为单纯的投资者。把这些人拒之门外，实际上是减少投资投机泡沫炒房最有效的手段。”
全经联地产评论员王智中说：“楼市有多疯狂，政策就有多疯狂。如果把新国十条比作断了投机者的后路，各部委打的补丁则扼住了开发商的资金链。住建部发文不允许收取定金，银监会严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。之前国土资源部也提出土地出让金首付不得少于50%，1年内付清的规定。房价是到此为止了。”
金融危机袭来，政府出手为房地产松绑，是因为当时只有救房地产才可以救中国经济。“但中国房地产最大的问题是政府的决策缺乏前瞻性和科学性，造成了房价的暴涨和暴跌。实际上政府在2008年救市的时候，就应该加大保障性住房的建设。一平方米5万元的天价房和一平方米5000元的经济适用房，用的钢筋水泥和雇用的民工数量基本上是一样的。不仅一样可以解决就业、拉动内需，带动上下游产业链。而且能够通过扩大供给，避免房价飙涨的恶果。” 杨少锋认为： “这一次中央政府的整个政策，完全是把2007年的房地产调控又来了一遍，也迎来了一次难得的纠错机会。”
最后一次抄底机会？
早在新国十条出台前，已有部分先知先觉的炒房客抛盘出货。深圳3月份的二手房市场成交比2月疯涨467%。而北京4月上旬的市场仍是量价齐涨。业内人士分析认为，这是部分小投资者因为看不清市场走势而继续接盘。
据说南京有个倒霉蛋，他打算卖掉一套132平方米的房子，售价97万，已经签好合同发现房价涨得厉害，不仅退还了买房者8万定金，又付了8万违约金、1万多中介费，定价120万重新挂牌出售。结果第二天就遭遇新政，房价下跌，无人问津。更“杯具”的是福州一位女士，在新政出台当天，出手豪爽地一次性付款买了7套房。
王智中参加某公司研讨会，有人介绍，开盘时认购了80套，但第二天新国十条来了，至今只换签了12套，多数客户找各种理由观望，有的已经开始退房……他到公司楼下吃午饭，路过房产中介公司，突然发现了几个“急售”字样的广告版，仔细一下，某楼盘挂牌价为2.5万元/平方米左右，而此前该房源是2.9万元/平方米，挂牌价一下子下降了4000元，真心买房还可以再谈。而在1周之前，这根本不可想象。
中央政府盛怒之下，将把中国的房地产和中国经济带向何方？
杨少锋认为：“房地产不会崩盘。2008年房地产行业是行业资金链紧张同时社会流动性不足，而2010年则是行业资金链紧张但全社会流动性相对宽裕，房地产行业受到的打击不会像2008年那样致命。”他透露已有福建地区的民间资金与他联系，愿意向开发商“抛绣球”，资金量甚为充裕。
而2009年大部分开发商通过销售和各种渠道回笼了大量的现金，也让开发商在短期之内都没有资金压力。
“许多开发商还将保持观望态度。根据房地产商的资金链情况，他们大概能扛到年底信贷收缩之前。房价将跌掉2、3、4月这三个月虚涨起来的泡沫，大约蒸发20%。跌幅的绝对值不会小于2008年的幅度。但房价已经不会再回到2009年初的低点，而是2009年底的水平。毕竟跌掉的价格只是开发商试探市场的预期，所以并不会让他们伤筋动骨，只是会牺牲一年的利润。今年的房地产股票，看来是好不了，股市很难实现二八转换。这也是一件好事。股市、楼市不景气，信贷资金才能真正进入实体经济。”
有市场人士预言，此次房价暴跌，将是最后一次抄底的机会。杨少锋认为虽然难言最后一次，但至少是难得的一次。
一位家住北四环的青年学者，因居所狭小一直想换套大点的住房，去年犹豫了一下没有出手。“我有个朋友去年春天在西南二环买的房，才一万三四，今年已经翻了一倍，跟我说后悔没买两套，这就是成心气我的。”但他对今年是不是抄底又开始纠结。“2008年大批韩国人撤离望京，那里的房价最低跌到9500元/平方米，现在已经涨到了2.3万/平米。就算这次房价下跌30%，也要1.6万/平米，我还是买不起。”
紧接着观望情绪的很可能就是楼市的滞销 通州虚热可作本次楼市调控标本
调控调控，越调越恐？
中国地产界有这样一条金科玉律：“执政者不会出台对自己不利的政策。”
记者/金 姬
在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。
哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。
2003：分水岭
在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。
中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。
1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。
那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。
即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。
央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。
121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。
不幸的是，“摸着石头过河”的调控政策，常因眼前利益而诡谲多变。2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号，简称“18号文”)出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”
政策失灵 房价凶猛
从2003年开始，紧缩型调控年年出台新政，但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发――不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。
在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%，显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。
回顾2004年，中央政府似乎表明了对楼市的调控“努力”，聂日明称2004年为房地产的政策年。中央在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，在一定程度上梳理了房地产行业混乱的市场秩序，但房价还在疯涨。2004年5月12日，我国第一部经济适用住房管理办法颁布施行，地方政府积极性很低，个别一线城市直到2009年才正式启动经适房。较早实现经适房的城市也存在投机客炒作的负面新闻，有的甚至成了公务员的变相福利分房。
2004年调控的失效，导致而后几年的中央楼市政策似乎像个笑话。
2005年3月26日，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。
进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。
2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰――全国住宅平均售价增长率为16.86%。
“总结调控的历史经验，中国宏观经济与房价的调控政策呈现顺周期操作的特色，实际效果往往是加剧了经济周期的波动幅度。”聂日明指出，“回顾2006、2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现需要一定时间”。
在杨红旭看来，中国楼市调控的第二阶段始于2008年下半年，由地方到中央开始放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控一直持续到2009年12月。
针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。
聂日明认为，对房地产开发商和炒房者来说，2008年底的救市是天大的好消息，日趋紧张的资金链、购房乏力的需求面，在政府强力推动下的救市局面上焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。
房地产增值占到2009年中国GDP的6%，50多个产业与房地产关系密切。但2009年中国楼市的繁荣，只是增加了更多泡沫。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。
今年3月，中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.7%，为2005年7月份国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。中国楼市处于1998年房改以来的最高点。随后，中央政府的密集型调控政策在4月中旬陆续出台，暂时遏制了疯涨的房价，但是这样的调控效果将会维系多久还是个未知数，谁都难以保证这次不是“狼来了”。
分税惹的祸？
中国地产界有这样一条金科玉律：“执政者不会出台对自己不利的政策。”聂日明一针见血地指出：“目前看来，政府平抑房价的激励基础相当薄弱，其主要动力来源于公众对房价上涨的敏感程度，需要政府给予必要的重视。但事实上，政府更有激励的是推高房价以保持土地出让金、税收和GDP的高速增长。”
中国宏观调控的主要方式是“中央定政策，地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。房地产就是最好的例证。
实施分税制以后，中央财政收入占整个财政收入的68%，地方政府的收入仅占32%，但地方政府支出却占60%，中央政府支出只占30%左右。毫无疑问，地方财政缺钱。分税16年来，争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了基层政府的必然之举。
2009年，杭州土地收入达1200亿元，超过上海、北京居中国城市之首。过去10年间杭州房价上涨了将近10倍，这座城市的城建资金支出几乎全部来自土地出让金。而北京2009年由于土地市场的火爆，卖地收入5倍于财政赤字。
在城市建设拉动当地GDP的同时，由于对地方政府官员的考核以GDP为主，这种政府经营城市的模式已经被广为复制。事实上，地方财政早已经被这种模式“绑架”。2009年全国卖地收入1.6万亿，同比大增60%。当地方财政成为“卖地财政”时，房地产市场的调控也成为中央与地方的利益博弈。
陈柳钦等学者指出，在地方政府看来，执行中央下达的房地产调控政策，“稳定房价”意味着在房价下跌的时候，希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，“稳定房价”意味着希望房价不要涨得这么快。也就是说，政府推出的政策原本是平抑房地产的波动幅度，希望房价可以做阻尼运动式的上升。如果非要说政府在多年以来的房地产调控中有所作为的话，政府只是希望房价可以慢一点地上涨，一方面可以保住房地产行业繁荣的诸多利益，另一方面让公众对高房价的批评少一些、小一些。
已有人建议，与其调房价，不如从根子上入手。首先按照财权和事权相匹配的原则，重新划分中央地方共享税地方所占的比例，提高地方财政占整个财政收入的比例；其次改变目前地方政府的土地财政现状以及房产税等税种，建议开征物业税替代房产税。地方政府的财政压力一旦缓解，严重依赖房地产的现状也将改变。届时，楼市调控也许不再是个传说。▲
转战商业地产？
值得注意的是，住宅被打压所引发的挤出效应，对商业地产是把双刃剑。
记者/金 姬
东边日出西边雨
楼市调控犹如跷跷板，压下了一头，却抬起了另一头。
在上海已有多套住宅的罗先生，本想继续在新昌城及古北板块购买高档住宅，但因横空出世的房贷新政，让他资金和心理产生极大落差，不得不暂时选择等待观望。他对《新民周刊》表示，在目前这段时间内，更愿意购买上海的商铺或酒店式公寓等商业项目，当然也不排除到受房贷新政影响较小的部分二三线城市投资。
正如美联物业指出，当中央的密集调控严重制约投资客在住宅市场的手脚时，一部分投资客开始将目光投向商业地产领域。因为目前住宅房贷新政以将二套房的标准提升至等同于商业类项目房贷的标准，只是两者间可贷年限不同，商业类项目不可超过10年罢了。地产大佬潘石屹也表达了相似观点，此轮新政刚出台，潘石屹就在博客上表示：“商业和写字楼市场不会受到任何影响。”在他看来，过去几年商业地产一直很少受到政策影响，既没有得到政府的鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。
说白了，二套房限制，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是当下的利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。
另一方面，由于通胀预期依然强烈，市场上的投资资金急需寻找出路，在目前黄金和股票市场的走向难以认清的情况下，资金有可能更多地涌向相对稳健的商铺。弘毅营销顾问有限公司副总经理张伟山指出：“2008年楼市调控，结果是冷了住宅，热了商铺。今天这一历史有可能重演。”
中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》显示，我国经济在2009年已经开始全面企稳回升，但商业地产的表现却不尽理想，突出表现在商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。报告预测，2010年商铺市场整体需求将会上升，市场整体租金水平将大致保持平稳上升趋势。核心商圈的高性价比商铺将成为2010投资首选。政策方面，2010年国家将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，这将大大改善商业地产的投融资环境。
中原地产最新的统计数据，也让楼市投资客们看到了商业地产的可喜前景。日前写字楼租赁面积环比出现大幅增加，其中四大城市租赁面积环比增长均超过50%。在租赁回暖的影响下，写字楼空置率进一步下降，北京、上海、广州甲级写字楼空置率环比分别下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、广州、深圳租金上涨，涨幅分别为1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出现回落，跌幅为0.51%；准甲级写字楼方面，除广州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上涨，涨幅分别为4.24%、0.15%、2.14%。
各方脉动
自今年4月份开始，诸多地产界龙头企业均将势力版图逐渐扩展到了商业地产这一领域。万科目前已投资百亿进军商业地产，并在半月内定下3盘，计划商业物业占到总开发物业的20%。保利集团也在积极扩展自己的商业地产版图，其目标是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。
高端市场的投资客也在悄然发生变化。戴德梁行的《上海高端住宅市场月报》表示，在近1个月的调查中发现，有部分高端投资客户已经逐步从高端住宅市场撤离，转投目前相对价格较低的商业和写字楼市场，期望能获得更大的溢价空间。毕竟在近年高端住宅价值的不断上涨中，投资回报显而易见，而以现在的价格未来还能享受多大的溢价空间仍存疑虑。同时，作为投资性产品，高端住宅的高总价也决定了其变现能力相对较弱。
戴德梁行根据销售现场反馈发现，大约六成以上高端住宅购房者本身具有首付50%的购买计划，客户资金充裕，从实际购买能力来看受到本轮调控政策影响不大。但是从心态而言，客户普遍延长了决策的周期，以期更明确政策的走向及购买时机的判断。另一方面，高端住宅作为增值保值的投资渠道及产品本身的稀缺性，后市或将继续回归高位运作。随着中国资本市场财富的不断积累，2009年拥有千万和亿万资产的富裕人士大幅增加。
客观上，高端住宅的整体需求量在逐渐增加。国内投资渠道相对匮乏，中国实体经济仍处在复苏过程，股市投资的风险性加强，使得高端住宅市场保值特性凸显。供给方面，中心城区土地供给不足，优质物业依然稀缺。
而上海的商业地产也因此轮房贷新政的出台而迎来又一个春天。美联物业指出，与2009年多个区域市场价格出现住商倒挂、成交持续下滑的现象不同，上海今年一季度商铺写字楼市场成交目前出现了转机。2010年第一季度租金出现近1年半以来首次环比上升，实际成交租金微升1.7%，至每天每平方米6.9元。虽然目前商铺写字楼市场依然是买方市场，部分业主信心的恢复，使得整体市场的租金水平有所回稳。
另外今年写字楼市场一个最显著的变化就是，随着楼宇入驻率升高，如浦东部分开发商已不急于以大幅降低租金水平吸引企业进驻。陆家嘴租金水平因此有所升高，较2009年底上升5.3%至人民币每天每平方米6.8元。而这一趋势在竹园更为明显，此前折让较多的租金提升到接近前者的水平，大幅反弹10.5%至每天每平方米5.7元。
美联物业认为目前上海写字楼分布已较为成型。未来本市西面更有“大虹桥”商业圈这一概念，可以预见随着本市未来CBD的开发力度不断加强、硬件设施的不断完善、辐射范围不断扩大，其升值空间巨大。在如今高强度房贷政策的打压下，老百姓关注度高的住宅市场必定将面临波动调整，而在住宅投资成本大幅增长的情况下，未来商铺、写字楼市场在此次房贷政策中或将受益。市场上那些被房贷新政制约的三套以上购房者及异地投资客，可能会被迫放弃住宅市场选择其他金融投资商品，当前住宅市场上的部分投资资金或将慢慢转移到商铺写字楼市场。而日后各大开发商也有可能逐步加大各自项目的优惠力度以吸引市场观望中的购买力。
与此同时，北京的商业地产也已非常成熟：黄金地段的西单商铺已经处于一铺难求状态，而CBD(商务中心区)商圈也早已上演了商铺争夺战。随着朝阳首府、北京INN 等多家大型商业办公体的建成，朝阳门内也已逐渐形成完善的商业体系，该区域的商业发展前景被普遍看好。
值得注意的是，住宅被打压所引发的挤出效应，对商业地产是把双刃剑。赢商投资总经理方芳表示，商铺和写字楼的投资人群相对固定，对投资专业度的要求也比较高，因此不太会受到新政的波及。但她同时提醒投资客，住宅市场的冷却必然会产生一个延伸效应，受楼市整盘下行带动，购房者对于楼市的预期和信心都将下挫，这将对商业地产有一定影响。如果物业税日后在部分城市针对商业地产进行实征试点，也会加大投资者的入市风险。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
|
|
| [声明] 加拿大华人网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为提供更多信息，也不构成任何投资或其他建议。转载需经加拿大华人网同意并注明出处。本网站部分文章是由网友自由上传。对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请联系我们。 |
|
|  | 相关文章 |
| | |
|
|
|
SinoCa.COM All Rights Reserved.