中国楼市政策为什么失灵？

　　中国楼价的一路上涨和高位运行，终于引起高层的忧虑和不安，出台了一系列的抑制楼市政策。然而，这些政策都似曾相识，很难起到在根本上抑制楼市的作用；相反，在过去几年内人们看到的事实是，每次平抑楼市政策出台之后，却是新一波更猛烈的楼价上涨风。

　　中国楼市政策为什么失灵？关键不在别的，在于这些政策本身没有抓住问题的要害，甚至还为新一轮楼价上涨创造了条件。这里仅以最近出台的两项政策作简要分析。

　　政策之一：勒令国有企业退出房地产市场。这是前不久出台的政策。应该说，作为企业，不论是国企还是民企，都要遵循追求利润的最高宗旨。当中国楼价飞涨，使房地产成为一个暴利行业，所有的企业都会想办法挤入其中以期分得一杯羹。从这个意义上讲，国企的进入无可厚非。当然，政府强制国企退出房地产业并非毫无意义，这种意义主要表现在两点：第一，强化国企的社会责任，减轻国企在导致房价疯涨方面的社会压力；第二，如果其后有真实有效的打压楼市政策出台，并确实能够导致房价大幅度下降的情况，在清场前让国企提前退出可以避免国企资产损失。

　　然而，这两点均与房价疯涨本身没有任何直接联系，国企的退出并不会直接导致地价下降或楼价下降。它只是将国企发财的机会让给民企而已。在中国当前的“流动性充裕”背景下，只要楼市的形成机制不出现根本性的改变，就会有足够的资本源源不断地进入房地产行业，取代国企退出的资本缺口。

　　政策之二：收紧信贷，提高购房首付比例。这是一个经常用来抑制楼市的政策，然而没有一次真正起到预期效果。以这次为例，新出台的政策是第二套房首付比例不得低于50%，第三套房的首付比例要更高。这种政策只能抑制那些没有多少钱，只想靠贷款来炒房者。对于真正的富人来说，这不仅不是一个坏消息，反而是一个好消息，因为它使炒房的机会进一步向富人集中。只要对于中国社会贫富分化和财富集中的程度有所了解，就知道今天的中国富人有多少，能量有多大，更还有大量海外资金涌入。对于真正的富人来说，根本不用考虑买房要付多少钱，而只考虑买房的利润有多大？如果房价每年上涨30%甚至更高，即使购房全用现款，也是非常划得来的。想想那些实体企业辛辛苦苦的经营，每年的利润只有百分之几，就知道为什么有那么多的资金涌向房地产业了。更重要的是，提高贷款首付或贷款利率，对于那些已经拥有几套甚至更多住房的投资者更是毫无影响。

　　因此，中国楼市政策之所以失灵，关键在于这种政策没有触及中国楼市的根本。从表面上看，中国楼市的问题在于供求不平衡，供不应求导致楼价上涨，然而问题的背后还在于它存在着一种社会剥夺机制。据某大城市的楼市分析，在所有购房者中，大约只有三分之一是用于自住，三分之一来自国内投资和投机，三分之一来自海外投资和投机。因此，如果不采取坚决果断措施，从根本上瓦解楼市背后的社会剥夺机制，任何其他楼市政策都不可能取得实效。（作者：吴鹏森）