2011中国楼市崩盘论:反映市民期盼的谎言(组图)

　　[导读]认为2011年中国房地产会崩盘的人，是认为不会崩盘的5倍之多，且不论这些人是真的相信，还是表达了某种潜在的希望， 崩盘一说的出现和热议，更像是对房价飞涨的愤怒声讨。

　　楼市崩盘论：真实还是谎言？

　　北京房价虽高，但是购房者的热情更高。

　　进入3月份以后，楼市一改年初以来成交量低迷的局面，回暖步伐大大超出人们的想象，我们再度感受到去年那样的楼市疯狂。而就在这个时候，一份名为“中国房地产崩盘时间表”的帖子大胆预言：2011年中国房价将会大崩盘。该帖语出惊人，很快在网上广泛流传，并引发了全国金融、房地产专家的热烈讨论。这究竟是怎么一回事呢？我们一起来了解一下。

　　近期被热议的“房地产崩盘时间表”来源于国内某知名论坛网站，原文标题是《内幕分析！中国房地产崩盘时间表》，发表时间为3月26日，发表人是署名为“病毒killer”的网友。这份时间表展示了日本1985年至1991年以及2005年至今中国房地产市场的特征，尽管时隔20年，但是中日两国表现出的房地产市场的特点有不少相似之处。比如1985年，日元开始升值；1986年资金开始流向房地产；再过一年，即1987年日本的房价飙升三倍。与此相对应的是，中国2005年人民币升值，一年后大量资金也开始流向房地产，2007年房价飙升三倍。这个过程完全吻合。此外，日本楼市在1988年出现下滑，但房价靠地王拉升；而中国在2008年也出现类似现象。结果，日本在两年以后，即1991年出现房地产崩盘。如果按照这个比较看下去，就会得到惊人的预测：中国房地产将在2011年即明年出现崩盘。这就是这张“房地产崩盘时间表”的基本内容。该帖一发出就在天涯社区造成了轰动，并在各大房产论坛和QQ群内传播，并引来大众及专家的热议。

　　先不说崩盘的观点是耸人听闻还是言之有理，这张对比图以及相关的话题在网上的热议的程度的确相当吸引眼球，而在新浪网针对这个话题发起的调查中，认为2011年中国房地产会崩盘的人，是认为不会崩盘的5倍之多，且不论这些人是真的相信，还是表达了某种潜在的希望， 崩盘一说的出现和热议，更像是对房价飞涨的愤怒声讨。

　　面对2009年历史上幅度最大的房价暴涨，很多人都觉得如此疯狂的房价不会持续， 2010年3月之前，购房人持币观望的氛围浓厚，北京的开发商一度出现了打折促销现象，而在深圳，也出现了投资客略感恐慌的出手住房。但是，不到两周的时间，特别在北京两个地块地价接连创新高之后，全国楼市在北京等一线城市的带动下，轮番上演了一出涨价大戏。

　　在深圳，新房和二手房成交都出现了迅猛反弹，这相对去年底的预计价格上涨了40%。

　　而在南京，4月1日开始的春季房产交易会 ，让人们意识到，万元以下的房子在南京已经难觅踪影了。

　　购房者1：高层的话均价不低于2万

　　购房者2：大概在2万2，2万3左右吧

　　购房者3: 价位的话暂时还没有定下来，估计要1万出头

　　全国楼市涨价的领头羊当属北京，在刚过去的一周，北京一手房成交总面积环比上涨40.42%，成交均价超过每平米2万2千元，涨幅3.65%，四环沿线的房价已经普遍高于35000元/平方米，部分高端楼盘已经突破4万的防线，比如远洋万和城目前均价45000元/平方米，合生霄云路项目均价68000元/平方米，而区域价格最高的楼盘，比如盘古大观、新盘长安8号已经直逼8万。相比之下，二手房市场的表现更加疯狂：

　　在3月中旬，记者走访北京市各大房地产中介的时候，曾经感受到过这个市场短暂的平静

　　记者：我记得在 3月上旬走访北京的楼市的时候，链家的副总林倩关于买房人挽回了一点尊严的说法给我留下的印象特别深刻，但是，在3月15号北京地价拍卖再创新高后，接下来两周不到的时间，林倩所说的买房人的尊严，再次被这个市场踩在了脚下。最近的一周，在我走访北京二手房的过程中发现，跳价，俨然成为了现在的北京楼市的关键词

　　当记者见到中原地产金融街分行的经理朱靖时，他正在吃午餐。但是此时却已经是下午五点了(20，55看表)，3月下旬以来，朱靖每天都忙得焦头烂额，但是却没有什么成果：

　　朱靖：早上吃了点早点，一晚上涨了10万块，搞得我们很被动。很明显，很严重。每套房子都在跳价。

　　朱靖告诉记者，3月底的这一周， 业主不断跳价，每天的价格以平均每平米两千元的速度在递增，谈到这一段时间的感受时，朱靖用得最多的词就是“疯了”

　　朱靖：太疯狂了，价格太疯狂了。比如一个100平米的两居室一晚上涨了二十，简直是太疯狂了。

　　回顾刚刚过去的2010年一季度，全国各地的房价，再次以不断翻新的数字，说明了一个无奈的现实，涨价没商量。事实上，除了在政策极端政策打压的时间段， 北京的房价从2002年开始就一直在急速攀升。作为一名从业7年的房产中介人，朱靖非常感慨这些年来飙升的房价。

　　朱靖：我记得我当时入行的时候03年。望京3000还贵，现在的价格在1万八左右。

　　中国和日本的房地产真的会走同样的路吗？

　　地产评论人牛刀：我们在一起对日本的泡沫和中国的泡沫进行了反复的比对，在比对时间上，它这张表是比较准确的。

　　最近这几年，牛刀一直坚持向高房价宣战。在看到网上的这个崩盘时间表以后，他也立即撰写博文进行呼应。

　　牛刀：我的那个有个前提，政府如果再不采取这种行动，这个楼市肯定要崩盘，我当时这样讲的，如果房价涨过了今年就要暴跌十年。

　　记者：什么叫涨过了今年？

　　牛刀：就是今年预言还在暴涨。

　　而在中国社科院研究员曹建海看来，这则中国房地产崩盘时间表的帖子更重要的是反映了一种民意。

　　曹建海：可以说代表了一种民意，代表了广大公众的一种强烈的愿望，关键就是高房价使得就是既得利益集团公众的利益越来越就是冲突，矛盾越来越激化，就可能宁肯他们崩盘，所以它背后是厚厚的一种民意。

　　在曹建海的这本《向高房价宣战》的书中，详细分析20年前日本房地产泡沫的情况。

　　曹建海： 90年的时候，就是东京的地价就相当于美国全国的土地价格，所以美国国土面积它大概相当于美国加州的，日本它的总价值是美国的四倍，这可以说是85年到90年，这五年期间总的上涨2倍。

　　曹建海说，目前中国资产市场已显露出20世纪80年代日本泡沫经济的特点：房价飞涨、货币面临升值压力、低利率、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策，这些都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。

　　记者：那我们看到现在的中国和20年前的日本，的确有很多相象的地方，那您觉得中国的楼市也会像日本那样崩盘吗？

　　曹建海：也就说我们要调控住房价格，让房价合理的回归，至少就说应该把投机这种恶意的需求，如果不打压住的话，我想这个泡沫破灭肯定会来临。按照我原有的预测，那么在2011年的回落幅度可能会比较大，但是房价的破灭我认为是在2012年。

　　和曹建海一样，牛刀同样认为目前中国的房地产市场和20年前的日本一样，存在非常严重泡沫，而且到了即将破灭的边缘。

　　牛刀：如果拿租售比来讲，这个就很好衡量，如果你这个房子是多少钱，我的租金用多少钱可以收回投资，那么国际上一般来讲，是1：200，最多不超过1：250，也就是说我用250个月的租金，可以收回我的投资款这样投资就有价值，这项比例呢在深圳已经突破了1：500，在北京和上海是1：480，也就说中国的房产投资价值已经是完全没有了，这个指标是衡量楼市泡沫的一个主要的指标。第二个呢，就是我们讲房价的收入比，像北京来讲呢，现在是1：20几了，真正的国际上来讲是1：3到1：6。

　　专家估计我国十年之内不会出现楼市崩盘情况

　　牛刀说，衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，除了租售比和房价收入比，还有一个重要指标是房屋的空置率。

　　牛刀：那么从国家电网智能化的统计当中，全国660个城市有6540万套住宅是空的，这么多的住宅它是以什么衡量它是空得呢，它是以六个月的电表读书为零，就是六个月没有人使用电表30：40它就告诉我们6540万套住宅可以供2.6亿人居住，也就现在这么多的房子，这么多的社会资源，它其实在很多炒家的手上。那么这个数据呢，就是我们认为最重要的一个数据，这三个数据来看，中国房地产房价的泡沫非常大。

　　这一切都似乎都在告诉人们，楼市只会升不会跌，但是，还没有彻底平息的金融危机，以及十年前的日本楼市泡沫破裂，又似乎一直在警醒人们，没有只升不跌的神话。那么，将中国楼市和日本相比，有没有一定的借鉴意义，而疯长的楼市，是不是真的到了崩溃的边缘了呢？

　　据国家统计局公布的数据显示，2009年全年房地产估算均价约4695元/平方米，年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，达到了前所未有的水平。在2009年底，美国《福布斯》杂志评出7大近在眼前的金融泡沫，中国的房地产市场位居第二。关于中国房地产会重蹈日本覆辙的担忧并非空穴来风。那么，这份房产崩溃时间表是否真的揭示了这种可能呢？

　　记者：您看到这个表的感受是什么？

　　建设部专家委员会委员北京师范大学房地产研究所所长博士生导师董藩：我扫了一眼，我感觉就是闹剧。比如说1987年日本房价涨到3倍，87年的时候日本的房价没有涨3倍，确实是在明显上涨，如果3倍的话这个国家立刻会崩溃的，说07年中国房价上涨了3倍，07年房价的确明显上涨，上涨10%可能还要多一点，但是绝不是上涨了3倍。比如说05年人民币升值，05年人民币的币值基本上是稳定的，那一年人民币的币值只升了2%左右，那么后来升的幅度稍微快了一点，而我们和日本也完全不同，日本可能同85年到86年的时候，币值升的速度是非常快的，一年多的时间涨了将近是一倍，。而且从这个时间表上，中日之间这个时间的对照几乎都是不对的。

　　董攀教授完全不同意表中做出的对比，他认为，不仅是表中列举的时间和相似处有明显的牵强，而且中日两国的不同的经济模式和发展特征都决定了这种简单类比无法得出楼市崩溃的结论。

　　记者： 您说的肯定不会崩盘这个崩盘指的是一个什么情况？

　　董藩：也就说房价出现明显的下跌，整个国民经济带有被拖垮的迹象。

　　记者：明显的下跌？

　　董藩：这一年就下跌了30%、40%。

　　记者：您认为这种情况肯定不会出现？

　　董藩：这种情况在中国我估计十年之内不会出现这种情况。

　　董攀认为从人均国民生产总值来看，在1984年日本的人均GDP已经超过一万美元，而中国人均GDP不到四千美元，相当于日本上世纪70年代中期的水平。因此，中国当前的房地产市场发展空间巨大，目前的情况对应的是日本泡沫前的时代。中国20%的富裕人口需要76亿平方米的住房，供应相对于需求还是存在缺口。因此，中国房价未来不会像日本那样大跌。

　　但是，除了供需矛盾，国内房地产价格就没有泡沫可言吗？比如东京圈地价涨幅在1987、1988年分别达到疯狂的57.5%和22.6%。1987年-1990年期间，日本年均GDP增长率仅为5.7%，而住宅用地、商业用地等资产价格年均增长率分别为14.4%和15.6%，远远超过经济增速。对照中国的情况，北京，上海深圳三城市投资性购房占比全部过半，房价涨幅均超过GDP涨幅5倍。观察这样的资产价格涨幅，租售比等指标，日本的情况是否有一定的警示性呢。

　　钟伟：日本整个泡沫阶段是从85年到92年，它伴随着日本一系列现象，比如说工业化已经完成，那么人均GDP非常高，城市化完成，货币化进程处于一个非常低利率阶段，泡沫破产，然后整个人口劳动化，工业创新的方向开始迷失，所以我把那个时候的日本形成叫做百哀齐至，并不是汇率或者资产价格一方面的问题。那么第二个，我们看到了北京、上海巨大的变化，但中国70个大的城市并没有显著的变化，如果我们看一下国家统计局的统计数字的话，在过去十年，最高一年房价变化幅度，就新房，商品房、新房的变化幅度没有超过10%，所以不能够把日本全国的情况和中国一线城市的情况去做比较。

　　钟伟认为，中国和日本当年最主要的区别之一就是“城市化进程”。 在城市化进程中，城市房价，尤其是核心城市房价总体会快速上涨。 而目前中国的城市化率仅仅相当与日本70年代之前的水平 ，

　　钟伟：1985年，日本的人口迁徙在那个时候基本停止了，那么目前中国的情况，就是每年从农村向城市迁移的人口大约1200到1500万人，那么这样就决定了，即便以目前的速度维持，在大约20年的时间，我们能够转移出的农村人口大约是3亿人左右，而20年间，中国可能新增的人口可能也接近3亿。中国城市化进程在未来20年，未必能够达到日本1970年的水平。日本在差不多85年的时候，国民的平均年龄已经远远超过了40岁，而中国目前的国民平均年龄还不到33岁，也就是当时日本在房价开始猛烈上涨的时候，已经基本是个老龄化的国家了，而中国还是一个精力旺盛的年轻人的国家。

　　作为国民经济的支柱产业，房地产行业涉及到50多个行业，在中国固定资产投资中所占比例达1/4左右，房地产业每增加一个单位的GDP产出，能够带动其他产业1.17个单位。这是一个本应该受到人们尊重和保护的行业，却越来越被娱乐化，甚至妖魔化，这到底是为什么呢

　　记者：这张表有很多评论，有很多的博客，有很多网友对此发表意见，你有没有分析过，为什么在这个时间段，突然这个话题又如此的火热了？

　　钟伟：房地产行业，作为一个贫富分化悬殊的突出集中表现的行业，那个时候受到千夫所指是非常正常的。第二个呢，我个人倾向于认为，在过去的4到5年时间，那么我们不仅出现了行业间的、城乡间的贫富分化，更令人注目的是财富正大规模的从农村流向城市，进而从二、三线城市流向像上海、北京、深圳、广州这样的一线城市，以至于目前的一线城市成为富人的天下了，这种财富向大城市集中的效应肯定能够带来，在这些城市当中生活的白领阶层，以及普通民众的强烈的不满。第三个呢，即便我们目前中国政府推出了，大力地推出了保障房的政策。那么也就保障性住房让你有房住，但是并不能够让你能够参与到房地产带来的财富巨大重新分配的过程，这也是会带来巨大的矛盾，所有这些都集中体现在了日前，很有可能会延续3到5年这样阶段。

　　钟伟同时指出，尽管这张崩溃时间表反映了大多数人无法公平地享有财富增值机会的愤怒，但是，如果房地产市场真的的崩溃，那后果不堪设想。就拿日本为例，泡沫破裂后许多日本居民长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。据测算，中国房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，因此，如果房地产出问题，不仅其他50多个行业要受影响，还将会有一大批人失业。没有就业，人们势必会减少消费，加上中产阶层因房价而减少其他方面的支出，中国的消费水平从而会有一个大幅度的下降。如果楼市泡沫破裂，过去对房地产的投资成为一个无效投资，消费又急剧下降，这势必会使得中国经济出现大倒退。中低收入者将成为最大的受害者。

　　钟伟：就是这张图体现出来就是这种情绪，85年到91年日本(房地产)完了，那么我们是大声的喝采说，中国从05年到11年也应该完蛋的，还是从目前开始，我们就努力纠正、弥补、限制这种资产价格泡沫，从对我们的国民经济的生活，对民众的生活有害，变为有非常大的负面影响的过程，所以这个泡沫本身是我们力图把它控制和消灭掉的事情，而不是要欢迎的一个事情。

　　实际上，对于中国房地产市场是否存在泡沫，这也是国际上讨论的事情。早在2005年4月份，美国《华尔街日报》就以“中国房产泡沫破裂只是迟早问题”为题发表了一篇评论文章。文章直言不讳地指出：中国房地产，尤其是沿海地区房地产存在严重泡沫。同样是在2005年，国际投资大师索罗斯也认为中国东南沿海房地产市场存在严重的泡。

　　近日美国花旗银行发布了一份研究报告认为，中国的房价近两年还会继续上涨，房地产市场的泡沫近三年不会破灭。

　　花旗银行中国经济分析师彭程：至于中国现在的房地产是不是泡沫状况，我觉得现在看，现在说泡沫可能还有点早。我觉得在今明两年会上涨的，上涨速度我觉得肯定不会有去年那么快，肯定不会有去年那么快。

　　而美国摩根大通中国区董事总经理李晶同样表示，对于中国的房地产市场，她非常有信心，她建议投资者未来尤其要重点关注中国的二三线城市。

　　李晶：我觉得总体来看呢，房地产市场的价格，不会有大幅度的这种下降，就是因为现在中国的土地是稀缺的，而且居民住房和购房的需求是非常强的，我觉得就是理性的回落是可以的，但是我觉得就是在不远的将来，我们应该把这个目光主要转向二线城市、三线城市，特别是中部和西部一些地区，因为现在中国的城市化进程还在加速。

　　尽管对中国房地产市场未来几年的走势比较乐观，不过在这些境外机构人士看来，如果今年中国的房价继续疯狂上涨，并不是一件好事情。

　　李晶：现在在一线城市，在比较高端的市场，出现了就是所谓的泡沫的现象，因为房地产价格在最近一段时间涨得非常快，而且房地产市场的价格增长超出了有些城市居民收入的增长。在短期之内，我觉得高端的市场，应该就是从去年价格非常火爆的情况下有所回落，这样的话，才能控制泡沫的破裂。

　　彭程：近几年涨幅的确太高了，所以一定要慢下来，慢不下来的话，房地产泡沫形成和破灭时间都会提早。

　　记者：什么叫慢下来？

　　彭程：就是控制在收入增长速度以下。

　　记者：就是每年房价增长速度是吧？

　　彭程：对，我觉得就是控制住了。

　　日本瑞穗综合研究所首席经济学家中岛厚志先生长年从事日本经济的分析与研究，同时他也非常关注中国经济的发展。在他看来，目前中国经济发展的状态，尤其是房地产行业，与上世纪80年代后期的日本确实有相似之处。

　　中岛厚志：当时的日本就是这样，房地产价格不断上涨，使得人们普遍认为，拥有房产肯定不会赔钱，这种情绪在国民中蔓延。但当时日本的经济增长以及国民收入增加的幅度已经开始下降，经济增长率只有5%左右，然而房地产的价格在5年间却上涨了4倍。事后来看，这真是不可想象的。但当时大家都认为，房地产还会涨，拥有房产比较安心，当时就是这样一种状态。

　　虽然从表象上看，目前的中国经济确实非常像当年的日本，但中岛先生以研究者特有的严谨和翔实的数字告诉我们，两者之间还是存在着很大的不同。

　　中岛厚志：中国政府和央行人民银行已经开始在经济运营和金融政策上进行调控。如果能够抑制目前的过快上涨，即使出现了泡沫崩溃，房地产价格急剧下降，但由此带来的经济低迷的状况也不会持续很久。

　　对于网上流传的中国房地产崩盘时间表，中岛先生认为，这反映了人们对于中国经济，尤其是部分大城市房地产过热的一种担心。从中国全国的情况来看，这种彻底崩盘的情况近一两年出现的可能性不大。但必须引起高度重视，从政策面加以调控，否则危险会越来越大。

　　中岛厚志：如果中国政府和央行能够成功抑制房地产价格的过快上涨以及货币供应量的增长，从中国整体来看，可以说基本不会在今年或明年出现房地产崩盘的情况。但如果放任目前的状况不管，从过去日本的经验来看，未来2年左右房地产价格仍然持续暴涨，那么最后崩盘的可能性还是很大的。

　　半小时观察：

　　预测中国的房地产市场，其难度之大，恐怕堪称经济界的哥德巴赫猜想。这当中的难度来自于中国社会处于城市化的过渡期，中国经济又处于财富再分配的转型期，这就决定了房子对老百姓而言，既是生活必须的消费品，又是寄予了无限厚望的投资品。多重身份的房地产在复杂的环境中，会有着怎样的前途和命运？确实很难用简单的分析来定论。从这个角度看，网上流传的《中国房地产崩盘时间表》作为一家之言，重要的不在于它是否准确和客观，而在于它反映了大家的一种期盼。期盼政府能尽早拿出清晰明确的发展规划，拿出更实际的行动，把老百姓的住房需求和投资需求都导入到良性循环的轨道。只有这样，才能从根本上消除泡沫威胁，防止楼市误入歧途。

　　城市外来人口：我的家在哪里？

　　最近几天，2010年北京春季房展会在北京国贸中心如期举行，相比去年的秋季房展会，这次参展楼盘的开盘均价上涨了七成以上，突破每平方米2.5万元。在一系列政策调控之下，北京楼市房价依然高烧不退，很多外来人口望房兴叹，只能采取租房的方式以解燃眉之急。前不久，一位78岁老人黄日新就在北京海淀区六郎庄建造了8间“胶囊公寓”，每间面积不到两平方米，却可躺、可坐、可看电视和上网。胶囊公寓也成为这次房展会上的一个焦点。

　　记者：这里是紧邻北京西四环和中关村的六郎庄村，而就在这个村的这个公寓里边呢，诞生了北京的“胶囊公寓”，它是由一位78岁的黄日新老人建造的。我们今天就去看看这个“胶囊公寓”到底是什么样的。

　　记者跟随黄日新老人，上了这个有百余间出租房的楼房的三层。穿过晾满衣服的走廊，黄日新把记者带到了两间出租屋门口。房门上面贴着印有“胶囊公寓”的打印纸。黄日新打开房门，一间不到8平方米的房间内并排建有3间“胶囊公寓”。

　　黄日新：这房子是高2米、长2.4米、宽0.72米。我这个公寓能睡觉，你看看我睡给你看看，你看躺着，1米9的人睡在这是绰绰有余。这个公寓的第二个功能，就是坐着可以打电脑。把板子放下去以后，可以当一个写字的桌子，上面装了两个电源插座、一个宽带插座、一个电视插座、一个照明灯。上面采用了铁栏杆，是为了通风方便。我还准备了电磁炉、电炒锅、电饭煲和热水器，这些东西完全可以满足大学毕业生一点生活需要。

　　黄日新老人曾是电力工程师，参与过几十座电站的建设，也曾写过不少专业著作。

　　黄日新：我后来也到建材市场看一种材料叫做防火板。防火板实际是两面防火层中间是木板，假如说万一着火以后外面的防火层顶不住，它照样着火。最后我确定了采用高纤维混凝土板做这个墙。

　　黄日新老人“胶囊公寓”的灵感来自于日本的“胶囊旅馆”。1979年，大阪梅田出现首家“胶囊旅馆”，1985年之后得到普及。“胶囊旅馆”像放大的滚筒洗衣机，上下两层，人在里面无法站立，二层有楼梯直接上。整个胶囊高度也只有1米多，但五脏俱全，整洁的床铺上放着一条毛毯，墙上有嵌入式的附带耳机的小电视屏幕，还有一个带闹钟功能的电话机。对比日本的“胶囊旅馆”，黄日新认为他的“胶囊公寓”优势明显。

　　黄日新：我们不能采用日本的方法，第一它造价很贵，我估计起码一万到两万块一间，因为里面是钢结构的、上下铺，而且我感觉人在里面只能卧着，不能坐着。所以我萌生了一个具有人性化的中国化的这种东西。

　　黄日新现在这里租了3间房子，一共放置8间“胶囊公寓”。他告诉记者，他现在的投入已经接近3万元。

　　黄日新：我做这个的目的不是为了要房租，是为了闯出一个条件来。对于这些弱势群体的流动人口，用什么方法来给他做安居的。

　　就在记者采访时，租住在旁边房间的一个在中关村工作的小伙子就表示，等这个月到期后，就来租这个“胶囊公寓”。

　　记者：你之前知道这个房子吗？

　　看房者：不知道，要知道我就选它了。

　　记者：为什么呢？

　　看房者：因为便宜嘛，一个便宜一个也方便。

　　记者：你不觉得200块钱住着比你那个…

　　看房者：你觉得太窄了是吧，但是一个人也可以了，无所谓的，只是暂时立足，也不会在这儿常住。

　　黄日新老人说，他建造这样的公寓不是为了赚钱，只是想找到一种量身定做的办法，解决刚毕业大学生过渡房问题。这个普通老人的举动值得尊重，但在他这种关注背后，却折射出北京外来的新就业人员居住难题。他们现在的居住状况究竟是什么样子？我们记者也去了另一个著名的北漂聚集地――唐家岭。

　　记者：这里就是位于北京市西北五环外的唐家岭村，它本来是一个位于城乡结合部的一个普通村庄，但是这些年来由于外来人口大量涌入而被大家所熟知，据我们所了解，在唐家岭村本地人口不到3千人，而外来人口已经超过了5万人。

　　“董家大院”是唐家岭村最大也是最高档的出租房。名为大院，其实就是这幢7层高的楼房，占地1300平方米，一共有338间房对外出租。一楼的公示栏、每层统一的设施，很像大学里的学生宿舍。在这里，记者认识了403房间的小陈，她在两年前住进唐家岭村，算是这里的“老人”了。

　　小陈：我是08年毕业，毕业以后到北京来，然后在别的地方先住了一个多月两个月，因为房租太贵，所以就搬到唐家岭来。

　　小陈是一名音乐教师，每月收入大概在4000元左右。她和绝大多数住在唐家岭的外地人一样，选择这里的首要原因当然是因为房租便宜。

　　小陈：这个董家大院是900元，是那边(朝北房间)，像我们这边朝阳是950元。

　　每月950元的租金，在唐家岭绝对算是高价房。但是花上950元，便能拥有一个完全独立的空间，这是在市区想也不敢想的事，这也是小陈最喜欢唐家岭的地方。

　　小陈：可以不用跟不认识的人合租，这样我觉得其实就更安全一些，而且也方便，自己独立的厨房和卫生间，不用就是大家一块上班的时候就会抢什么一些问题。

　　记者看见，小陈的这个所谓的独立空间不过是一间不到10平方米的房子，不过麻雀虽小五脏俱全，独立的卫生间、厨房；热水器、网络、中央空调等配套设施也非常齐全；“董家大院”还配备了班车，免费送他们到附近的西二旗城铁站。而在唐家岭，除了像“董家大院”这样的“高档社区”以外，传统的平房大院，或者是三层以上的“筒子楼”，条件简陋很多，但价格更便宜。

　　居民：280元，水电费都自己出。

　　居民：我们那边每月550元

　　目前在唐家岭，月租金从150元至950元不等。而根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队对北京10家房地产经纪公司调查显示，2009年上半年，北京住宅租赁均价已达到每户2245元/月，其中东城区、西城区和崇文区房屋租赁均价更是达到3046元、2663元、2627元。这几乎是唐家岭的五倍以上。

　　居民：如果每个月花2000元租房，那就剩不下什么了

　　远远低于市区内普通住宅的市场租价，唐家岭吸引了数以万计的外来人口。因此，每天早晨，唐家岭公共汽车站都会成为唐家岭人上班必须面对的一个严峻“考验”。

　　居民：公车站有两个专门负责往车上推人的那个，就是公交，算是工作人员，穿着制服。

　　居民：夸张到什么程度啊，人的身体啊，就是肉体把门的机械臂都挤坏了。没办法，司机说，大家下车吧。

　　在北京地图上，唐家岭位于城市的最北面，农村的最南面，是一个典型城乡结合部。上个世纪90年代，村民们还只是将自己富余的房子出租；到了2000年，“董家大院”盖起了村里第一栋2层的出租房；三四年后，随着周边农村拆迁改造完毕，唐家岭成为了这一片离城市最近的最后一个城中村，出租屋市场的高峰开始出现。唐家岭也成为远近闻名的外来流动人口的居住地，但随之而来也带了了一些安全隐患。

　　记者：据了解，在唐家岭村，批建的房屋都是一层的也就是平房，但是这些年来随着租的人越来越多，于是违章加盖的现象变得非常明显，在我身后那大家能看见这些楼房基本是5、6层的小楼房，我们可以想象，平层的地基却承载着5、6层楼房的重量危险性是可想而知的。

　　记者在唐家岭村委会了解到，目前村内合法建筑与违章建筑的比例已达1∶5。

　　记者：有没有统计过，村里目前违章建筑面积有多大？

　　董建华：违章建筑大约在60万，60万平方米，主要是宅基地内楼房的建筑面积。

　　唐家岭村村委会副主任董建华告诉记者，其实村委会知道这些房子存在极大的安全隐患，但由于村委会没有执法权，只能说服、教育，因此收效甚微。按照规定，加盖房屋需要经过村委会的登记审批，以前还有人来走走盖章的程序，现在连章的都没有了。

　　记者：在有限的空间里面为了建造更多的房子，于是在唐家岭村我们发现这样一个现象，很多楼房楼与楼之间的间距还不到1.5米，这不仅遮挡了阳光更关键的是于这样的一个必经通道，一旦出现火灾连一辆消防车都不能进来。

　　房屋过密、通道太窄、消防设施不完备，种种因素为唐家岭密密麻麻的出租楼房埋下了巨大的安全隐患，环境压力也日益凸显。今年3月，唐家岭被列为了北京市市级挂账整治督办重点村之一。近年来，各级领导也多次来访，就加快城乡结合部建设、推进城乡一体化发展，加快重大隐患地区改造工作进行专题调研，要求相关部门尽快确定规划改造方案，出台实施细则，坚持依法依规办事，严格拆除违法建设。2010年3月29日这一天，唐家岭地区村民回迁楼及多功能产业用地正式奠基，这也标志着唐家岭地区整体改造全面启动。

　　董建华：咱们初步政府给咱们下达的时间表是3月底奠基，4月份就是进行拆除违章建筑，拆除村的周边的违章建筑，5月份村民开始腾退，完了政府发给租房费，完了村民去到周边自行租房，预计在年底腾退完毕。计划在两年之内村民的住宅楼完工。完了之后村民再回迁住上回迁房。

　　但是记者了解到，面对即将进行的动迁改造，村民们心里边还有些矛盾。

　　村民：都不愿意拆，反正我还没有听说愿意拆房子的。

　　记者：但是拆了以后这个会让整个社区的环境功能各方面会有一个很大的提升？

　　村民：我觉得这收入还下降了。(以后)不属于各户出租，他谁出租，公家出租，公家出租能给老百姓这么多钱吗。

　　而对于像小陈这样的唐家岭住客来说，他们似乎已经感觉到了，离开只是早晚的事。

　　小陈：就是反正大家也都会在QQ群里，这个是那个，大家有一个群，都会在群里说，刚才还说到搬迁的事情，然后还说可能要把公交车要停了，大家就没有办法就只能搬走。

　　而对于离开之后去哪里居住，小陈和其他居住在唐家岭的外来流动人口一样，心里还是没底。

　　小陈：因为本来以前就是在别的地方觉得不容易，不好然后才到这里来的。如果突然要迁的话，去别的地方真的是不知道去哪找，去哪，还能找得到这样的房子。

　　在唐家岭公车车站，尽管是工作日的上班时间，但仍然有不少拖着行李准备离开这里的人。他们告诉记者，他们新目的地将是小牛坊、马连洼、史各庄、永丰乡等地。按照北京市规划委的整改规划，“唐家岭模式”按照“宅基地腾退置换、农民就近上楼、适度预留产业用地、积极发展集体经济”的改造原则进行彻底改造。记者注意到，为解决外来流动人口居住问题，保障村民的利益，在18.8万平方米的产业用地中，公租房将占到了10万平方米。但是很多人都很担心，还迁后这里的生活成本将会上涨。

　　小陈：它(条件)可能会提高，但我觉得提高肯定建立在涨价的基础之上，我们现在是不是能承受这个。以后它涨价，涨了价以后的这个价钱，就还不太清楚。

　　唐家岭住客：当然我们都不希望它更贵，当然能便宜一些住下来更好，但我们一方面也希望条件好一些这样子，当然每个人都希望条件好一些。这个方向是好的，只是怎么说，过程可能有些复杂这样。

　　廉租房针对本地居民 外来务工人员被排除在外

　　我注意到节目中有这样一组数字，唐家岭本地人口不足3000，外来人口超过5万，其中大学毕业生约占1/3。对唐家岭未来的公租房模式，他们心里都没有底。如果未来的租金水平超出他们的预期，就意味着这批数量巨大的外来人口将再来一次大搬迁。公租房到底能不能给他们提供一个又便宜又好的栖身之地呢？

　　今年，和唐家岭一道，列入海淀区重点改造城乡接合部名单的，还包括7个片区，总共20个村子。我们注意到，这些村子都是外来人口大量聚集的地方，一方面他们的收入与北京居高不下的房价落差悬殊，另一方面，他们又不属于经济适用房、廉租房、两限房的保障范围。我们的城市怎么才能给他们提供一个落脚之地呢？施华宇7年前从山东日照来到北京，在一家公司做企划工作，至今还没有买房子，对于保障性住房施华宇一直没有抱有希望。

　　施华宇：户籍限制很严重，就说像一般外地来的，没有本地户口人的话，保障性住房这个享受不了一般情况下

　　有着同样感受的不只是施华宇一个人。

　　居民：跟我们好象没有太大的关系似的感觉

　　这个对于我们外来人口来说，基本上是没有办法触及的一个东西，我们没有办法买到保障性住房的

　　中国社会科学院城市发展与环境研究心的研究员牛凤瑞：政府现在咱强调加强住房保障体系建设，我们的住房保障体系这个涵盖应该是涵盖到我们的外来人口，这一点我说咱们应该首先明确。

　　牛凤瑞，《中国房地产蓝皮书》主编、中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员，在牛凤瑞看来，2009年12月，政府出台的一系列调控房价的措施并没有拦住一路高涨的房价。从今年3月份开始，全国的楼市不但成交量环比快速回升，成交价格更是普遍上涨。根据国泰君安的报告显示，前两周全国一手房成交量环比快速回升，北京、广州、深圳等城市领先上涨。全国有12个城市成交量环比上升24%，其中一线城市环比大幅上升41%；有8个城市成交均价同比上升52%，其中一线城市上升64%，二线城市同比上升36%。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究心的研究员牛凤瑞：这里边首先根本的原因还就是供求关系的问题。就说供给不能满足人们日益增长的住房需求。

　　牛凤瑞的这一观点，同时也得到了清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵的认同。

　　李稻葵：目前我们情况是什么呢？我们的百姓对住房的需求非常高，同时储蓄率非常高，所以大量的储蓄由银行转变为房地产市场，于是对房地产产生了极高的需求，在这么一个极高需求情况下，必然它带来房地产市场价格的上升。

　　高昂的房价让大多数老百姓，尤其是低收入家庭、新毕业的大学生以及外来务工人员只能是望房兴叹。在目前政府提供的保障性住房中，针对最低端收入家庭的是“廉租房”，它是以租金补贴或实物配租的方式，给城镇最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性住房。但在全国各城市中，绝大多数的廉租房只针对本地居民，而城市中的外来务工人员则被排除在外。

　　牛凤瑞：特别是在社会化加速时期，城市人口越来越多，我们原来的住房又有限，现在的话就是说每年有一千多(万)人口进入城市。

　　那么，这些外来流动人口的住房怎样得到保障呢？就在两会期间，重庆、北京相继宣布，将建设“公共租赁房”，并取消户籍限制，租赁期最长为5年，在供应对象中明确将刚毕业的大学生和外来务工人员纳入范围内。2010年2月28日，重庆公共租赁房建设工程破土动工，成为第一个大规模建设“公租房”的城市，上海、广州等各大城市也将“公租房”列为2010年重点建设工程。

　　李稻葵：公共租房这么一个体制，在我看来是非常非常有潜力，非常有空间来进行改善的，尽管目前的一些做法肯定有不尽人意之处，但是大方向我觉得是正确的。

　　现在，很多发达国家和地区，都有通过政府建立保障性住房租赁体系，并且具有几十年的成功建设经验。在韩国，针对不同的社会阶层，韩国分别提供“永久租赁房”、“公共租赁房”和“国民租赁房”三种住房支持，并制定了相关法律确保立法保障。在新加坡，公租房被称作“组屋”，是国家免费提供居民住房土地、统一规划，用于租赁和购房的费用由个人和政府、企业缴纳，这种“组屋”制度的满足了80%的人口居住问题。我国的香港特区通过建“政府公营永久房屋”，帮助30%的贫困家庭实现了“居者有其屋”，由政府免费供给建设用地，每个月50~100港币/平方米的租金只占租户家庭收入的13.8%，对于难以承担租金的特困户，政府还给予足够的津贴。

　　李稻葵：我相信未来的一个发展方向就是双轨制，就是市场跟政府的相辅相成的共同来参与住房的制度

　　李稻葵认为，对于公共租赁房来说，最重要的是地理位置和租金的价位。这一点得到了很多人的认可。

　　居民：我觉得第一个交通要相对便利一点，最好地铁的旁边。然后第二价格不能太高。

　　居民：我现在租的一居室1700嘛，我大概能降到1500、1200差不多，我觉得一居室。

　　居民：如果能比市面的租价再便宜一些的话就可以。

　　记者：您觉得便宜多少合适呢，百分之多少？

　　居民：50%吧。

　　对于在我国逐步实行起来的“公共租赁房”， 清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为关键在于房源。

　　李稻葵：关键要产生相当一批房源，| 在一级市场上政府直接参与，至少有30%、40%至50%、60%的住房，由政府开发，政府拥有产权，以市场的价格租给那些有工作，但是还没有住房的年轻人

　　同时，李稻葵还认为，公租房的准入标准应该是以就业为导向。

　　李稻葵：因为工作是支撑经济发展的重要的支柱，| 在我看来工作优先，在本地只要有长期的工作的，只要是有正式工作的，那么要想办法给他由地方政府提供一个公共住房这么一个渠道，如果我们丢开了工作为核心这个原则的话，那么什么样子，那我们就变成了印度的情况，贫民窟。

　　李稻葵认为，公租房在我国刚开始实施，有很多地方需要逐步完善，很多在北京工作的外来打工者也提出了自己的建议。

　　居民：其实我觉得每年我们的纳税收入是很大的一块，我希望能够根据这块，对我们的享受公租房的待遇进行调整，这样也让我们觉得为北京做出贡献之后，能有所回报吧，这样子。

　　小云：材料制造方面的，比如说那些地板，还有灯具这方面的，

　　记者：您认为在公租房的质量上把好关是吧。

　　小云：对。

　　居民：我觉得像重庆那样最好吧，重庆那样的话，住五年以后可以自己买的那种。

　　半小时观察：

　　和以前的经济适用房、廉租房、两限房不同的是，公租房第一次将城市外来人员放到了住房保障范围之内。他们尽管没有当地户口，但他们也是城市的一份子，也是城市经济的一台发动机。但很长时间，他们本该公平享有的居住权，却一直被忽视。只有那些环境差、人口密集的城中村、城边村，才是他们的聚居之地。公租房第一次将目光投向了被住房保障遗忘的角落，我们希望政府还能把更多的土地收入，花到他们身上。用市场弥补保障体系的不足，用保障体系弥补市场的不足，只有不断补上短板，整个住房保障水平才能提高。