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房价面临史上最猛的暴涨 中国人还能富得起来吗?

www.sinoca.com 2010-02-26  瞭望东方周刊  [复制链接]  字体:



  刘元春认为,在“保增长”、“调结构”、“扩内需”、“促民生”、“管预期”等多重目标的约束下,中国宏观经济政策可能面临政策组合无法完全实现“有效组合”的困境,宏观调控目标需要进行重新调整,其中部分目标需要弱化,部分目标需要舍弃。从最近中央领导的表态来看,高层已经做出了选择。

  拿地操盘手的狂奔与转型

  2009年定格为历史上最绚丽的盛大华年,仿佛要给1998年底开始的房改做一个十周年汇报演出

  《瞭望东方周刊》记者黄志杰 | 北京报道

  地王年年有,去年特别多。

  从数据上看,2009年定格为历史上最绚丽的盛大华年,仿佛要给1998年底开始的房地产改革做一个十周年汇报演出---2009年全国土地出让总价款达15910.2亿元,同比增加63.4%。其中,70个大中城市土地出让金共计10836亿元,同比2008年增加140%。

  在2009年最后一个地王---富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元拍下广州亚运城地块,刷新中国地王纪录之后,1月21日,中海地产力挫群雄,以66.9亿元的总价接连拿下了北京丰台花乡两块土地,刷新了仅保持两个月的50.5亿元北京总价地王纪录。

  开发商狂飙猛进拿地,背后是什么逻辑?富力集团投资决策委员会会员、富力(北京)地产开发有限公司副董事长谢强春节前接受了《瞭望东方周刊》采访。这位在业界有北京“顶级拿地操盘手”之称的地产CEO,早在1999年组建北京珠江地产的两年内,就圈下了5500亩地,总开发面积370万平方米,刷新京城房地产企业扩张速度。

  十年来,他经历了怎样的拿地故事?“地王”们,2010年会走向何方?

  民企集团与国企集团的抢地拉锯战

  “2009年地王两个特征,一是更凶猛;二是参加者出现了变化,大量国企进入,而且是大军团作战。”谢强说,“四万亿财政刺激计划中大量资金通过国企流入房地产市场,带来不平等竞争,这使大批小房地产公司从此拿不到地。”

  2009年的大多数地王归属国企。中国指数研究院监测数据显示,成交总价前十名地块中,国企独占八席;成交楼面地价前十名中,国企同样独占八席。

  土地储备是开发商的生命线。民营房地产企业显然不愿意在这轮抢地洪流中旁观。于是,2009年12月22日,广州亚运城地块拍卖现场上演了一场“民营企业血性之战”。

  三大地产巨头富力、雅居乐、碧桂园联合组成“民企军团”,对决保利、万科、中海联合组成的“国企军团”。

  “富力联合体”这边,“出场选手”包括富力华南区总经理朱荣斌、雅居乐副总裁梁正坚等高层;而“保利联合体”阵容也足够豪华,保利地产董事总经理宋广菊亲自督战,出席的还有万科集团执行副总裁张纪文、中海广州公司总经理刘显勇。

  该地块起始价165亿元,22分钟内,47轮竞价,双方拉锯激烈。一位到场人士描述说:当富力将报价抬到253亿元时,“国企联合体”现场耳语了几句,随后,万科一位人士比划了一个抬手姿势,举牌者勉强加价到254亿元。“民企联合体”也埋头商议一番,出价255亿元。保利联合体举牌者无奈摆手,示意退出。

  碧桂园一位到场者打电话回总部,激动得语无伦次:“我们,我们居然把保利给打下去了!”在此之前,少有人看好富力联合体。因为市场各方信息都或明或暗地显示广州政府已经“内定”了保利和万科。

  上演了整整一年的土地拍卖市场“国进民退”,在最后一次地王争夺战中给了民企一个安慰奖。

  除了广州亚运城,富力地产还夺得一个北京地王---广渠门外10号地。2009年5月21日,富力经过89轮竞价,以10.22亿元击退17家同行竞得这一地块,而该地块出让底价仅为2.99亿元。

  “今年大多数地王竞拍我们都去了,但是大多没抢到。”谢强说,国企强大的资本实力给富力带来不少压力。广渠门外10号地最终得手,在于富力占据先机:该地块周边都是富力城项目,而且本身就是富力整理的土地。

  对于开发商而言,竞争首先就是抢地盘。“无地何以称大?”这是谢强在2001年提出的口号。但是,他也认为一些公司失去了理性。“比如天津外环有一块五十几万平米的地,我们出到楼面价每平米3000元,最终是被人以3700元拍走的。富力不愿意拿地王。因为富力是走低成本、规模化路线的,地王提升了土地成本,而我们这些民营企业每一步都是精打细算。”

  1月21日,中海地产力挫群雄,以66.9亿元总价拿下了丰台区花乡两块土地,刷新北京地王纪录。“这块地我们也去了,在北京西南四环以外楼面单价超过1.5万元,小公司必死无疑。中海是个品牌企业,但也风险极大,只能走高端产品路线,不可能是一般住宅项目。”

  醉翁之意

  在谢强看来,收益不能局限于成本视角。“拿地也是向资本市场发出积极信号,自2009年初富力地产创下年内股价新低2.299港元以来,短短三个月富力股价已经回升到17港元以上,总价较低的土地资产替代有贬值倾向的现金进入财务报表,应对改善公司的资产净值有好处,这也正是世贸地产、华润置地等几家同行在做的事情。现实说明了这些举措的有效性,这几家高负债率的地产公司股价反而跑赢了其他同行。”

  “地王”堪称一个公司开拓新市场的王霸之器。当年富力就是用地王敲开江湖水深的北京市场大门的。

  2002年2月28日,北京市土地交易市场的第一笔交易---广渠门东五厂国有土地使用权出让招投标。这块48.78公顷的土地比天门广场还大四分之一。富力地产总裁张力在招投标之前就宣布对这块地“志在必得”,最终以31.58亿元夺得地王。

  谢强透露说,当日下午2点是封标时间,上午9点,张力给工作人员定的标底是29亿元,后来听说几家公司要参加,就加了1亿元。上午11点多,潘石屹到现场转了一圈,并未投标,走了。张力获悉,立即给现场的副总打电话,让他把标的改回29亿元,但副总说来不及了,因为其他数字也得跟着改。张力一拍脑袋,决定将标书中100%负责拆迁改为20%。不想,12点多,潘石屹又过来了,在截止之前投下标书。但下午开标,富力却是最好的。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/



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