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金砖四国四城房价对比:北京房价还不是最高的 |
| www.sinoca.com 2009-08-10 法制晚报 [复制链接] 字体：大 中 小 |
2009年的楼市确实给人“坐过山车”般的眩晕感：从一季度触底反弹，到5月地王频现，直至7月房价暴涨。这一轮突然逆转的行情，令很多业内人士亦始料未及。媒体称，部分楼盘提价之高，早已超过2007年的疯狂。
北京房价到底有没有泡沫？房价还有没有回落的空间？本报选取金砖四国四个最大城市进行房价对比。结果发现，莫斯科、孟买以每平方米11.3万和7.6万元人民币稳进全球十强，而北京与圣保罗房价位居中游，均在1.5万元以内。
四城对比
圣保罗
所属国家：巴西
人口：1830万
每平方米房价：1891美元(约合人民币1.3万元)
2008年年人均收入：人民币3.47万元(双收入家庭：6.9万元)
全球排名89人均收入比北京多，今年初，在线房地产调查公司“环球房地产指南”对世界112个城市的房价调查显示，圣保罗的房价全球排第89名，与北京接近，但对比年人均收入，圣保罗却是北京的一倍多。
据巴西媒体报道，巴西的低收入者住房分配方式分两种，对于最低收入家庭，政府免费提供住房，并且免收租金等所有费用；对于低收入家庭则要按月支付低租金，并可在支付满17年后拥有该房产。
北京
所属国家：中国
人口：1695万
每平方米房价：2617美元(约合人民币1.5万元)
2008年年人均收入：人民币2.47万元(双收入家庭：4.9万元)
全球排名77 房价仅为孟买1/4，同样，在“环球房地产指南”的房价调查中，北京房价为每平方米2617美元，全球排名第77。这个价位仅为孟买的1/4。《金融时报》日前撰文称，房地产作为支柱产业将先于整体经济复苏，借此带动上下游经济复苏，中国房产的复苏必将对GDP产生巨大贡献。
至于2010年是否会出现通胀，货币政策是否紧缩，政府面对高房价，在经济与民生间作何种选择，所有这一切都难以估计，因此房价在2010年充满变数。
孟买
所属国家：印度
人口：1830万
每平方米房价：11132美元(约合人民币7.6万元)
2008年年人均收入：人民币0.67万元(双收入家庭：1.3万元)
全球排老九人均GDP难买一平方米，在2008年全球最贵的房价榜上，孟买位居第九，平均房价达每平方米11132美元。孟买高昂的房价在刚刚获得8项奥斯卡奖的《贫民窟的百万富翁》中有所体现。“孟买的房子是发展中国家中最贵的！”全球房地产向导网站经济分析师Prince Christian Cruz 说，印度2008年人均GDP只有一千美元左右，还不够买一平方米的房子。印度，尤其是孟买的房价远远超出了印度GDP的负荷。
莫斯科
所属国家：俄罗斯
人口：860万每
平方米房价：16521美元(约合人民币11.3万元)
2008年年人均收入：人民币14.46万元(双收入家庭：29.9万元)
全球排老二预测房价还得降，“环球房地产指南”评出的2008年全球最贵的房价中，莫斯科以每平方米16521美元的高昂房价全球排名第二。
据全球房地产向导网站评价称，鉴于大多数的西欧国家和其他发展中国家房价都普遍下降，莫斯科的“高价房”引起了民众不满，从去年四季度开始，房价开始下滑。
俄罗斯在2009年房价还将会进一步下滑。房价降幅可能达到20%-35%。
结果分析
四城房市都有泡沫，尽管北京、圣保罗与莫斯科、孟买房价拉开相当大的一段距离，中国社科院经济学家徐逢贤和对外经贸大学国际经济研究院副教授蓝庆新仍一致认为，这四个城市的房价都过高了，房地产市场都存在泡沫。
徐逢贤说，莫斯科一度发展较慢，官方希望借房地产市场改变莫斯科的整体经济状况，于是采取了靠抬高房价发展城市的做法。另外，俄罗斯是世界第一采油大国，房价与油价走势也不无关系。
至于孟买，徐逢贤认为可能是由于印度刚刚进行对外开放，作为大城市具有良好的投资环境，致使房价暴涨，但这两个城市的高房价都是短期性的。
针对北京市的房价，蓝庆新说，现在北京市商品房租售比例失调，可见房价被扭曲。徐逢贤也表示，房价一般由地价(约占15%到20%)、房屋的建筑材料(约占70%)和劳动力价值(约占15%)组成。
而合理的地价应为每亩1.5万至2万元，也就是每平方米约200至300元，但现在的地价远远不止这个价格，所以说出现了泡沫，继而房价也就存在泡沫。
人口多是房价上涨的诱因，“金砖四国”之父吉姆・奥尼尔告诉本报记者，从这些数据上看还不能知道北京和其他城市的房价存在多少泡沫，但如果说北京房市有泡沫，莫斯科和孟买就绝对有泡沫了。
奥尼尔认为，“尽管中国房地产市场在近一年来异常火爆，但我想说的是，孟买的房价比北京贵三倍以上，然而北京的人均GDP更高，因此相较来看，北京市的房子简直像是一个"特价商品"。”
他认为，人口多是导致房价上涨的重要因素。这4个城市都是人口密集大都市，如果人口不分流，那么房价很难大幅下滑。
环球房地产指南：是一个国际著名专业在线房地产调查公司，为全球上百个城市居民提供新房价、二手房价、房屋租金、房地产投资等数据与信息。
该公司在今年初对世界112个城市的房价进行调查。最后评出2008年全球最高的房价。其中欧洲小国摩纳哥蒙特卡洛的房价达到4.7万美元每平方米，排名第一。
深入解读
泡沫是咋出来的？北京房市泡沫产生的原因是什么？蓝庆新认为，房价升高是经济好转的表现之一，中国四万亿元经济刺激政策效果显现，经济复苏导致银行贷款新增，房价呈现报复性增长。
此外，徐逢贤也列出了三点原因，他说，以前职工的房子都是单位安排的，如今年轻人买房必须靠自己的工资或父母支持，而这些人占人口总数的40%以上，大量的需求推高了房价。
其次，徐逢贤认为，由于发生了世界经济危机，中国政府为了维持保八的目标，作为投资领域之一的房地产因信贷资金流入而使房价抬高。
最后一个原因是，大部分房地产商都有一定背景，这些人将房价抬高了。
房价还会涨吗？那么，这些泡沫会在什么时候破裂？房价在今后还会走高吗？两位专家均表示，房价在近期内还有走高可能，因为中国房地产泡沫在短期内不会破裂。
徐逢贤说，泡沫最终还是会破裂的，房子是一种必需品，太多的人买不起，价格必然下调。地价出现的泡沫也必然要破裂。
此外，徐逢贤指出，宏观调控力度还亟待加强。首先必须严格控制土地价格的上涨，北京市土地的价格已经近500万元每亩，这是非常不合理的，现在各个地区都在做城市经营，即买卖城区和郊区的土地，这样对控制房价很不利。
其次，对于建筑面积等方面必须有政府部门严格审批，才能从源头上减少空置房的存在。因此必须强制扩大廉租房数量，这样整体房价也会较现在合理得多。
房价多少才合理？，徐逢贤说，从经济学角度来看，一个双收入家庭1年的收入应能购买10至15平方米的房屋才比较合理。“具体考虑到地理位置，我认为京三环内的居民楼房价应在1万到1.8万元每平方米左右，五环以外应为三千五至三千八每平方米，因此倘若超过四千，房价就必定是存在泡沫了。”徐逢贤说。
蓝庆新认为，合理的房价应当是10平方米房屋价格与一个家庭一年的收入相当。以这个标准来看(见下表)，孟买10平方米房价与当地家庭年收入差距最大，为近60倍，北京以超出3倍位列第三，北京房价过高由此可见。
四城房价与家庭收入差距对比
莫斯科113万/29.9万=3.8倍 孟买 76万/1.3万=58.5倍 北京 15万/4.9万=3.1倍圣保罗13万/6.9万=1.9倍加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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