伤疤未痊愈 疯狂更甚从前:北京地价无泡沫?(图)

　　2009年夏天，随着地王的争先亮相，房地产市场发生巨变，刚刚还在检讨过去抢地的教训，伤疤还未痊愈，但转瞬又重走旧路，疯狂更甚从前。

　　任志强为何劝阻潘石屹去拍卖会？6月30日土地拍卖会上各公司如何布阵竞逐地王？地王是怎么炼成的？北京电视台财经频道《财经5连发》主持人长盛邀请SOHO中国有限公司董事长潘石屹、北京市华远地产股份有限公司董事长任志强、北京科技大学教授赵晓为您揭秘地王、讲述疯狂地价的故事。

　　6月30日的疯狂拍卖

　　6月30日在去土地拍卖会之前，潘石屹给任志强打电话想叫他一起去，但是任志强拒绝了并且劝潘石屹也不要去。任志强拒绝的理由有两点：其一是估计拍不上，其二是万一拍上会担上炒房价的罪名。

　　虽然被任志强劝阻，潘石屹还是去了土地拍卖会。6月30日中午之前，SOHO公司测算的楼面价，就是土地的价格折合到建筑面积的价格是一万四，一万四以下的能够接受，超过一万四潘石屹表示谁爱拿谁拿，按一万四的价格算，总共需要三十四亿，但是现场潘石屹还是举到了三十九亿五，为什么潘石屹现场会失控呢？

　　去土地拍卖会的一共有11家公司，这11家公司的结构很有意思，10家公司是国有资产背景的，只有SOHO一家是民营公司的背景，并且10家公司里面有9家公司潘石屹都认识，只有坐在他背后的一家公司是陌生的。拍卖会上，潘石屹前后左右的公司都在打电话、算账、相互交流，非常热闹，只有他背后的那家公司安静得不得了，相互之间不说话、手里没有计算机也不算账，任务就是举牌。潘石屹举到37亿、38亿的时候都不怎么举了，结果后面的那家公司一直在举，不管谁举一下，一秒钟之后他就举，潘石屹虽然心里觉得憋得慌，但报价已经偏离财务测算太多了，所以最终只能放弃！

　　天价地王靠资金推动

　　赵晓分析认为，SOHO这样的公司在房地产业内做得不错，即使这样的企业都没敢接天价地，可是还是有人匪夷所思地接下来了，主要因素有两个：一个因素就是对未来的预期非常高，这个对未来非常看好的因素实际上就是一个泡沫的因素；第二就是小公司有非常大的背景，实力非常强，根本不在乎钱。

　　对此任志强分析说不能说人家没算账、不在乎钱，从融资成本上讲，接下天价地王的公司是有先天优势的，大企业现在大概的利率只有3%，但是像华远这样的公司融资成本可能要五点几到六点几，利率几乎差一倍，40.6个亿提前付出去，加上37%的企业税，再加上土地使用税，总的算起来三年成本变成50多个亿，这样算来，三年累积下来光是资金成本就差出好几个亿来，所以不是人家不算账、而是成本起点就低。

　　潘石屹从历史的角度进行了分析，2007年活跃的富力、合生、创展全是民营背景的，但是现在到了 2009年的上半年活跃的全是国企背景的。国企的钱是从哪儿来的？一是因为信贷的增加，二是因为他们可以发债等等，融资的渠道和成本和民营企业比起来有很大优势。有这么多的钱，都流向哪里去了呢？不妨看看最近出现的地王，连着三天之内产生的两个地王，一个地王是奥运村旁边的中标单位中电集团下属的公司，一个是广渠路15号地中标的中化集团下属的公司。中化集团、中电集团这样的大企业拿到这些钱还可能去建电子厂、化工厂吗？显然不可能了，产能已经过剩了，广渠路15号地原来就是化工厂。所以钱最终流到了股票市场和土地市场，地王就这么炼成了。

　　广渠路15号地

　　广渠路15号地一共招拍了三次，一开始是45万平方米的面积，招拍挂出去的价格是18亿，45万平方米18亿，可是18亿拍出去以后政府又把这块地给收回来了。

　　第二次招拍是2008年的1月份，当时的楼面价每平米7000块钱，好多家公司跃跃欲试，万科找到 SOHO希望两家联手合作，一个做住宅、一个做商业和写字楼，实现优势互补，双方合作了大概20天终止。招拍应该是有三家竞标才是合法的，但是结果只有一家，所以第二次这块地就流标了。

　　流标了一段时间，当时土地市场极淡，大家都不拿地了，这块地一直长荒草。再到后来，一块地45万平方米太大了，就开始往外划出，先是把靠着四环边上最好的一块划出去做了北京档案馆，剩下28万平方米，28万里面还要建保障性住房、配套1.5万平方米的廉租、配套3000平方米的幼儿园、配套了8500平方米的学校，最终剩下的面积只有25万平方米，原来的45万变成了25万， 25万平米可销售面积拍卖了40.6亿，跟当年的45万平方米18亿，差距可见一斑。

　　北京地价有泡沫吗

　　任志强不同意泡沫的说法，他认为目前还不能把这些上涨都定义成泡沫，这些上涨可能和供求关系有关系，比如说三环以内的大部分或者四环以内的大部分都是高涨，但是六环以外的很多是跌的，他更愿意把这些上涨定义为结构性上涨。

　　任志强认为北京现在不但地价是结构性上涨，房价也是结构性上涨。先说地价，他把北京所有的土地都算了算，没有溢价的大概占60%，有溢价的大概占40%，低溢价大概占12%，高溢价大概占28%，所以说不是普涨，而是相对来说交通条件地理位置或者周边环境好一些的地盘涨价比较高。其次房价，任志强在北京调查了324个楼盘，大概139个是涨价，而且涨价有的涨得比较凶，但是另外还有180多个是没怎么涨价或者还略有降价。

　　赵晓用牙疼的比喻反驳了任志强结构性上涨的观点，不能说满口的牙都疼才叫牙疼，几个牙疼就不叫牙疼，结构性上涨是永远存在的，很少看到所有的楼盘全部涨、无一例外地涨，全国的城市全部涨，无一例外地涨。他认为，结构性上涨就是上涨，而且它的趋势是很明显地上涨，甚至有一些土地、有一些楼盘已经出现泡沫的现象。