联邦政府收紧按揭令加拿大私人贷款兴旺 危害巨大

　　从08年开始，联邦政府一次次地收紧按揭条例，其本意是让本国的房市降温。然而，这些政策正导致自雇人士越来越难以从正规银行获得贷款，从而令不受监管的私人借贷市场(private lenders)日益兴旺。专家担心，这些高利率的私人贷款会导致按揭人的负担过重、陷入财务困境，并可能影响本国房市。

　　寻求私人贷款者上升成趋势

　　在加拿大的借贷市场上，所有具备发放贷款能力的近百家大小金融机构分为A类和B类。A类以五大银行为首，信用良好并及符合其他条件。它们贷款门槛相对较高，提供的按揭率则以央行利率为基准，前些时候曾出台过2.99%超低率。B类贷款机构(如信托公司)的门槛较低，不需要申请人提供政府的税单，贷款额度更有可能高至房价的85%，但是利率较高，一般而言比A类高出1%至1.5%，目前在4%至5.5%之间。

　　由于联邦政府已限制五大银行提供超过房价80%的按揭贷款，所以许多在联邦收紧按揭条例之前购买楼花，或以低额首付购买房屋的人士被银行拒之门外之后，不得不求助于B类贷款机构，甚至是私人按揭贷款。

　　本地的资深按揭经纪人弗利森(Jason Friesen)表示，在以往他的客户中最多只有10%的人因不符资格而不能从银行获得按揭贷款，可是随着联邦政府一次次地收紧按揭条例，现在已经涨到了20%，也就是翻了一倍，其中以自雇人士居多。

　　弗利森预测，在未来数年间寻求私人按揭贷款的人会越来越多，因为现在的房主很多是在联邦收紧按揭条例前买的房子，如果他们在更新按揭时缺乏足够收入证明(例如自雇人士)或达不到新标准，便会被拒绝。这个时候，他们只能求助于B类贷款机构，而如果是收入状况更糟糕的，则只好去寻求私人按揭贷款。

　　吃人不吐骨头的私人贷款

　　目前市场上流行的私人按揭贷款多是由投资者操控，提供为期一年的无本金贷款(interest-only loan)。它不受法规监管，也没有门槛可言，可是其利率高达12%至30%以上。很多因为不符合标准而被银行等大型金融机构拒之门外的买房者，在万般无奈之下也只好接受了这个高利贷，或是以他们的房产重做按揭。

　　以一笔50万元、25年期的按揭贷款为例，按照银行2.99%的利率计算，借款人每月需要还款约2360元;而按照B类贷款机构5.5%的利率计算，则每月需要还款3000元。如果借款人是从私人贷款者手中获取的无本金贷款，按照15%的利率计算，每月的还款金额就会飙升至6200元。除此之外，常常被借款人忽视的小字条款和一些费用，例如律师费、放贷费和滞纳金等，也会令借贷成本增加数万元。万一财务出现不平衡，借款人可能会失去他们的房产。

　　另一名按揭经纪人阿纳格尼斯(Steve Garaganis)称，虽然私人贷款者在按揭贷款市场中所占的份额微不足道，但是它对家庭的危害性不可小觑。通常他会力劝客户，哪怕去租房也不要去碰高息的私人贷款，但是现在的情况却是随着联邦进一步收紧按揭条例，一些自雇人士别无选择，只好去寻求私人贷款。

　　从到2.99%的利率忽然跳转到15%甚至30%是个巨大的变化，可能会让很多原先财务状况良好的家庭立刻遭受财务不平衡，甚至出现断供。如果这种案例多了，形成了趋势，就会影响房地产市场。

　　密西沙加的一名女士便是私人贷款的受害人之一。她在失业后为了偿还债务，打算将自己价值32.5万元的镇屋做二次按揭(second mortgage)，但是被A类和B类贷款机构拒之门外，万般无奈之下她只好寻求私人贷款，以16%的利率贷到了两万块钱。可是，从文件费到滞纳金等各种收费高得惊人，让人难以负担，这名女士最终有可能失去她的房屋。

　　私人贷款同样给债主带来危害

　　值得注意的是，在私人贷款这个高风险的资金流动中，面临风险的绝不仅仅是借款人，债主可能也会遇到危险。多伦多一个单亲妈妈便经不住按揭经纪人的诱惑，将她的公寓做了净值信用额度(Home Equity Line of Credit)去放贷。第一笔3.5万元的无本金贷款让她获益颇丰。在利用净值信用额度放第二笔5万元的债务时却出了问题。由于这笔款子被借去做了一套公寓的二次按揭，而公寓业主违约，让她不得不负责偿还公寓的按揭贷款，以及相关的维修费及其他费用共7.7万元。

　　现在，她不得不千方百计地将自己的公寓卖掉，才能偿还这笔债务。更糟糕的是，当银行发现利用房屋净值信用额度放贷后，她可能会面临法律上的麻烦。