律师详解：海外买家加国购房常见法律问题

　　加拿大是个开放的社会，全球各地的人在加拿大购置不动产在法律层面都没有障碍。不过，法律界人士表示，外国人买房时，不仅需要考虑购买环节，而且从一开始就要考虑到处置环节的事情，涉及的方面包括缴纳资产所得税、共有产权的形式、申请HST回扣的条件等。

　　有多伦多律师指出，其事务所近两年来自中国的客户日渐增多，包括两类客户：一类是亲自来过，与加拿大有某种联系的，例如为在此读书的子女买套房居住;另一类是从未来过，要买的房子完全没有见过，完全依赖经纪。

　　“非居民”是税法概念

　　无论上述哪一种，在卖房时都存在如何处理身份的问题。加拿大所得税法(Income Tax Act)规定，非加拿大居民在处置加拿大境内资产(包括不动产、股权、商业资产)时，必须向税务部门缴交资产所得税，然后才能完成交易。非居民卖家的代表律师，有义务在资产交割时，先将交易价码的25%保留在信托账户中(类似保証金)，直到客户拿到税局的清税单(Clearing Certificate)后再放还给客户。

　　该名律师介绍， 90%以上的外国投资者都属于在处置加拿大资产时需要先清税的。除非在买房时是非居民，但卖房时在税法上被认为是加拿大居民(永久居民或者临时性的主要居所在加拿大)。这里所说的加拿大居民或非居民，是税法意义上的概念，而不是移民法概念。不过，若没有永久居民身份，想证明自己是税务居民并不容易，税局的判断因素包括其在加拿大居住的天数、及居住的真实想法等。

　　共有产权

　　涉及留学生买房时，有时因为其年龄小或者信用背景不足，银行会要求父或母与子女一起都放在产权上，形成共有产权。律师表示，共有产权有两种形式，一种是共同共有(Joint Tenancy)，即每个产权所有人不分份额，都拥有100%的产权，这种形式有生存者权利原则(survivorship)，一方去世，留下的一方自动成为物业的全部业主。

　　另一种是份额共有(Tenants in Common)，即共有各方约定各自占有物业的份额。考虑到地产转让时的减税因素，往往约定属税务居民的留学生占99%，而其父母隻占区区1%。

　　在上述第一种形式下，虽然法律认为各方均拥有100%的产权，但在涉及外国人处置资产时，税局会自动认为父母占50%份额，律师要保留这50%部分资产的25%，直至向税局完成清税。而第二种形式，则要根据各方所占的具体份额纳税。

　　什么情况下房价中已含HST

　　在安省买新屋时需要缴付13%的HST。中国的消费者没有HST的概念，所以如果在物业交割时得知需要多掏出一笔税款(哪怕是暂时的)会很不舒服。

　　律师表示，通常发展商或者经纪会告诉买家，HST已经包含在房价中，这隻说了事实的一半，其实隻有在符合某些条件时才包含在内。在新屋买卖合同中写明，HST包含在房价中是有条件的(conditional on)，即：符合HST 折扣(Rebate)的标准，并且将申请HST Rebate的权利转给开发商。而HST Rebate的标准之一，是买家必须是第一手业主，房屋用于个人目的，自住或近亲使用;第二，若买房是为了出租，且确实已经租出去，拿到了一年以上的租约，也可以申请HST Rebate。

　　开发商只有在买家符合第一种标准时才同意房屋价款中包含HST，在第二种情况下，买家需要先自己支付HST，然后在拿到租约后再向政府申请HST Rebate。而外国投资者很多是委托经纪买房、出租、打理，有些甚至都没有来加拿大看过，也就不符合第一种条件，所以非居民要有在交割时多支付13%房款的心理准备。

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