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银行是如何评估房屋贷款数额的(您买房能贷多少款)?

时间:2009-01-11  来源:mbotax.com  

首先我们应该明白金融机构都是以营利为目地的。 所以,对于是否给借款人贷款,贷多少款, 金融机构都会对贷款申请人和物业作以评估。这种评估过程叫贷款审批(underwriting)。
是否给借款人贷款由很多因素决定的,如信用记录的长短,好坏,申请人工作,收入情况以及房产情况。
能贷多少款是我们每个贷款人所关心的。贷款审批人如何决定借贷数额主要根据两个参数:GDS和TDS。

GDS(Gross Debt Service), 即"毛借贷还款比率"
它的算法是:
GDS=(房贷本金利息+地税+取暖费)/税前收入
公式内的数额可用年可也可以用月来计算,但分子分母必须一致一GDS值一定不能大于32%。
TDS(Total Debt Service), 即"总借贷还款比率"
它的算法是:
TDS=(房贷本金利息+地税+取暖费+其他供款)/税前收入
与GDS以一样,公式内的数额可用年可也可以用月来计算,但分子分母必须一致。TDS值一定不能大于40%。
举例说明:
张先生年收入是$34,000, 张太太年收入是$25,000。
先用GDS=32%算, 即:
32%=(月供款x 12 + 2000+900)/59000
所以,房屋贷款的月供款是$1331.67, 其中包括本金和利息。如果按年利率是5.5%算的话,他们能借到约$220,000。 上面是说他们没有其他贷款项目。 如果他们还有其他贷款项目,GDS和TDS就不一样了。 如果他们还有汽车贷款,每月供款$500, 信用卡欠款每月$300, 他们就不能借到22万了。
用TDS=40%算,即:
40%=(月供款x 12 + 2000+900+12x800)/59000
所以,房屋贷款的月供款是$925。 其中包括本金和利息。如果按年利率是5.5%算的话,他们能借到约$152,000。 使用这两个参数,张先生和张太太能借到$152,000来买房。
加拿大的金融机构基本上都遵循这样的评估审批标准. 有些贷款机构可放宽一些,但利率就相对高些. 然而,为了方便计算,家庭收入的 3--3.5倍可以粗算为能够借到的数额. 虽然这种算法不精确, 但可以作为初步参考.
值得注意的是, 以上原则也有例外, 如果购房者在购房时, 支付DOWN PAYMENT在35--50%以上, 一些贷款机构会批准抵押贷款, 而不太考虑购房者目前的收入及信用记录. 这一点非常适合新登陆的移民购房.
以上介绍, 仅做参考, 具体贷款适宜, 可向专业的MORTGAGE BROKER咨询.


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