CMHC将向欧洲兜售房贷 加拿大房价疯涨在即

　　今年夏天骄阳似火，天气炙热灼得人心烦，可是比起加拿大房地产的热度，这就不算什么了。为了给房地产降温，从政府要员，到银行分析师走马灯式的发表各种严厉措辞，并且在本月初，温哥华针对海外买家征税，房地产市场在当前令人炫目的高位，这些言论和措施的出台，然人感觉房地产市场有些摇摇欲坠的感觉。

　　其实，不必杞人忧天，全球房产都处于上升的派对中，何时曲终人散无人可知。从当前的情况看，诸多因素对加拿大房地产有利。

　　首先，全球央行都在坚决执行超宽松的货币政策，加拿大央行去年两次降息令加元暴跌，使得加国房地产成为了疯抢的对象。今年以来，加元兑美元进行逆袭，老百姓赴美旅游的底气增加些许，但是代价却是惨重的，加拿大出口贸易连续创下记录赤字，如果不进一步打压加元汇率，加拿大经济将面临重大挑战。因此，对于加拿大央行而言，让加元汇率贬值已经是没商量的事情了。加元的贬值将进一步刺激海外资金购买加拿大房地产的热潮。

　　第二点，欧洲负利率，英国降利息，使得加拿大的债券成为香饽饽。随着欧洲央行基准利率已经降至-0.4%，全球12万亿的国债收益成为了负值。负利率，负收益在欧洲大陆肆虐，这股风已经登陆加拿大，加拿大十年期国债收益率在过去的十二个月竟然被腰斩!从上图可以看出，加拿大十年国债去年夏天的收益率还接近2%，今年夏天却数次向下突破1%!由于加拿大的房贷利率是与十年国债挂钩的，房贷利率进一步的下降，会让更多过去负担不起的买家进入房市，抢offer的排队长龙很快又要出现了!

　　第三点，也就是我们今天文章要谈的重大利好。今天，CMHC加拿大房屋贷款公司表示，将向欧洲投资者出售30亿加元的按揭抵押贷款债券。Desjardins Securities预计，CMHC出售的30亿按揭抵押贷款(其中可能包括派息和浮动派息两种债券，分别来匹配标的资产，即加拿大的固定按揭FIXED RATE 和浮动按揭VARIABLE RATE两种贷款)。

　　为什么认为这是对房地产的利好呢?

　　许多人对房地产的担忧，不仅仅来自利率的上升，如果银行收紧贷款政策，没有足够的弹药，又何谈能够进行抢offer 大战呢?可见，宽松的贷款政策对于房地产同样具有利好作用。去年以来，虽然利率走低，但是银行惜贷情绪严重，这显然对于大批嗷嗷待哺的房屋购买者是一种煎熬。问题的根源都来自CMHC，房贷问题在本质上，其实是将纳税人绑上战车，因为如果出现亏损，加拿大的银行会将房贷的一部分风险转移给房屋贷款中心CMHC。因此，CMHC不希望银行过度放贷，并且自己担保的按揭贷款也有上限，这样就使得放贷市场出现惜带气氛。

　　CMHC属于加拿大的国有企业，担保着近6000亿的房地产抵押贷款，这个角色与当年美国的房地产担保公司房地美和房利美类似。从审慎性的角度看，加人负债水平已经高达167%，这样高的负债水平，令人担忧加拿大的信贷扩张已经走到尽头。目前由加拿大的CMHC所担保的房屋贷款水如此之高，银行一旦有什么闪失，这些损失都将由政府承担，并像美国政府一样，用纳税人的资金救助房地美和房利美，加拿大同样会把CMHC的损失转嫁给纳税人。因此，现在银行收紧按揭的源头，来自CMHC对于房地产按揭贷款的担忧。

　　现在好了，CMHC找到新的出路，欧洲投资者在负利率的折磨下，要么就选择德国的负收益国债“保本”，要么就要面临希腊等背负着糟糕信用记录的二线国家债券，于是渴望收益的欧洲投资者把眼光转移到加拿大国债，企业债，甚至房屋按揭债券上。

　　CMHC是给首付不足20%的贷款人保险，随着证券化打包成MBS (房贷抵押债)，CMHC还承担了一个“影子银行”的角色。大家可能觉得，按揭贷款怎么能打包成债券呢?其实，这就是金融工程的成绩。银行一般不愿意把大量的按揭贷款放在自己的资产负债表上，因此，将其以一定的价格专卖给愿意承担风险的投资者，对于这些拥有房贷按揭的投资者而言，其实就如同购买了债券一样，会收到稳定的利息，但是与普通债券不同的是，当房地产价格下降时，将会遭受损失，更重要的是，这些按揭不具备国债的信用背书，一旦价格下降过多，就会出丧失流动性，即无论出价多低，也无人问津。这种情况，我们在2008年美国房地产次贷按揭债券崩盘时曾经亲眼看到，那么多被高盛等投行以定期存款方式兜售给全球投资者的债券，短短几周内就缩水的不成样子，信用市场上无人能够成功买卖这类债券，于是引发了系统性崩盘的危险。

　　当然，加拿大与美国不同，加拿大的房价尽管违反了所有已知规律，但是仍旧疯狂的上涨，这当然也有好处，只要房价涨的大环境下，房地产按揭债券就有人买，欧洲投资者就是看到加拿大房地产市场不会出现美国式的崩盘，所以开始涉足加拿大按揭债券。这条路一旦走通，加拿大房屋贷款收紧的情况马上就会缓解。

　　今天，我们看到加拿大的CMHC将开拓欧洲市场，把加拿大的房地产按揭贷款卖给被负利率折磨的发疯的欧洲投资者，负利率肆虐的欧洲投资者我们当然表示同情，当我们更多的则是，为加拿大房地产按揭市场的新局面感到高兴，如果有欧洲的大量资金支持，加拿大人也会过上美国在2008年前的好日子( 2008年前美国房地产的疯狂上涨，是充裕的贷款资金造成的，美国的房地产按揭以债券的形式卖给许多机构投资者，正是因为有了全世界的买家给美国买单，美国人才可以无限的享受低利率的房屋贷款，从而促成了美国历史上最大规模的房地产泡沫。)按揭利率越来越低，按揭贷款随手可以办妥，10%首付，5%首付，甚至零首付都有机会卷土重来，加拿大房地产的好日子似乎才刚刚开始!

　　(本文不做投资建议，市场有风险，投资者慎入)