卑诗地产将结束自我监管 新规深度分析(图)

　　上周三(6月29日)，卑诗省省长简蕙芝(Christy Clark)宣布了一则颠覆卑诗省地产业的重磅新规：卑诗省将结束地产业的自我规管(industry self-regulation)，即省内的地产交易不再由卑诗房地产议会(The Real Estate Council of BC，RECBC)监管，政府将全权管理、监督、审视行业透明度，并向各部门问责。

　　简蕙芝表示将全盘接收卑诗省房地产议会成立的独立地产咨询小组(Independent Advisory Group，IAG)提出的28条建议，“在看完行业报告后，省府决定终止地产行业自我规管的特权。”这个宣布无疑将给卑诗省房市带来一系列改变。“这个 报告揭露了危害地产业的不法行为，尤其是在低陆平原地区。这些行为加大了购房者的风险，同时拖累了地产经纪的名声。我们将采取措施，在省民做出人生中重要 投资，即购买房产的时候提供保护。”

　　在简蕙芝宣布收回省内地产监管权的前一天，IAG就省内地产经纪的操守问题发表报告，并提出28项建议，包括将违规经纪的罚款由原本的1万元大幅提高至25万元。

　　新的行业管理机构还将监管实施《职业和道德行为规范》(Code of Ethics and Professional Conduct)，该规范对持牌经纪有更高的要求，引进了备案和报告机制，以揭露损害客户利益的行为

　　政府接受了独立咨询小组的建议

　　1.组建专门的地产管理机构。这个机构将接收卑诗房地产议会的监管权及规则制定权。

　　2.重新组建卑诗房地产议会，议会中的大多数成员必须为非业界人士，代表公众利益。

　　3.实施建议的处罚，同时提高对无牌活动及其他违规活动的罚金。

　　4.议会有权要求违规经纪返回佣金。

　　5.如果地产公司的老板没有牌照，Managing broker要确保老板不参与经纪业务。

　　6.不再允许持牌经纪代理买卖双方。

　　省府收回监管权 并非为了打房

　　省府宣布新政之后，不少媒体以“打房”为题，引发大温地产界的恐慌。省府新规真是为了打房吗?作为省府此次调控的重要依据，IAG发表的长达60页的报告其实并没有针对房屋可负担性。

　　IAG的报告将重点放在整顿经纪及地产机构的纪律上，提出的建议有四个大方向，分别是透明度和职业操守(Transparency and Ethics)、合规审查及惩罚(Compliance and Consequences)、行业监管结构和治理(Industry Structure and Governance)、公众形象及经纪教育(Public and Licensee Education)。

　　简蕙芝及省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)的发言也将重点放在整顿行业纪律及形象上。麦德庄表示，“政府正在评估提高地产行业透明度、保护购房者的最佳、最快的方案。我们正在研究法规，计划扩大地产管理者的权利，以解决现有的问题。确保公共利益，采取更严的规范，提高处罚力度。”

　　禁止双重代理 实际难操作

　　简蕙芝特别强调，卑诗省将结束双重代理(dual agency)，以避免买卖双方利益冲突，保护消费者权益。IAG在报告中澄清，“双重代表”(double ending)经常和“双重代理”互换使用，虽然dual agency被禁止，但是double ending的情况仍可操作。

　　Dual agency指经纪同时代表同一物业的买方和卖方，或代表多位买家的情况。双重代理经纪既为买家争取利益，又代表卖家，为卖家争取利益。这个情况很像是一位律师既代表原告，又代表被告，通常会产生利益冲突。为了保护买卖双方的利益，法规原先规定在买卖交易开始时，买方和卖方都要明确地被告知这场交易是dual agency，地产经纪要分别和买方和卖方签订书面的dual agency代理协议;在交易过程中，除非明确授权，经纪不得将任何一方的信息通报给另一方。

　　代理协议黑纸白字写得清清楚楚，但具体执行起来就不那么简单了。一个经纪居中，既要撮合成交易，又要分别保护买卖双方的利益，谈何容易。因此，地产业更流行“双重代表”(double ending)的做法。Double ending是指经纪代理买卖其中一方，但为另一方起草Offer或提供其他服务，名义上并不是另一方的经纪，也不需为另一方履行经纪的义务。事实上，在dual agency和double ending的情况中，经纪都能在一次交易中从买卖双方都收到佣金。

　　IAG承认即便省府不再允许dual agency，但是无法禁止double ending。IAG坦言，省府明令禁止dual agency之后，反而会刺激买卖其中一方不找经纪代理自己，令double ending的情况更严重。

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