6家权威金融机构齐证实:加国房价被高估60%?

　　加拿大的房地产市场有泡沫吗?这个问题萦绕在大家心头好多年，国内外的观察员也一直在对加拿大房地产市场的健康状况发表各种预测。但这些预测大相径庭，有些人认为市场被高估了60%，而其他人则认为它可能低估了近10%。

　　当然，对房地产市场的研究是模煳科学。每个分析报告都使用自己的测量方法来衡量房地产市场的所谓“公平价值”。一些比较房价和收入，而另一些则看利率或人口增长。有一个分析报告甚至把房价与加拿大的出口值相比较。我们来看看各个世界著名的金融机构是如何解读加拿大的房地产市场的。

　　德意志银行

　　（Deutsche Bank）

　　评估：房价被高价60%

　　最近数据：2014年第四季度

　　2015年1月，该行首席国际经济学家Torsten Slok发表警告，认为加拿大房地产市场被高估了约60%，并拉响了全国的警钟。他也引发了大家对该银行衡量加拿大房地产市场的方法进行激烈的批评。

　　德意志银行认为，市场估值过高基于两个衡量指标：房价与收入比以及房价与租金比。如果房价上升的速度快于人们收入的增长速度，那么房市的风险就很高。同样的规律也适用于房价租金比，如果买房的花费要比人们所能支付的租金高很多，房屋价格就可能太高了。到去年年底为止，德意志银行认为，与居民收入相比，加拿大的房价被高估了约34%;而与租金相比高估了90%。两者平均高估了60%。

　　批评人士因对德意志银行用来判断收入和租金的数据质疑，而猛烈抨击其分析。其数据的主要来源是世界经济合作与发展组织（OECD）。该组织比较房价收入比时所用的收入为“市场收入”，即看劳动力市场中人们通常会赚多少钱。以这种方法来计算，房屋价格就会高估30%左右。但“市场收入”忽略了人们其他重要的收入来源，如政府的转移性支出和投资，TD银行经济学家Diana Petramala如是说。当房价与所有的收入相比时，房价只高估了8%。

　　德意志银行的加拿大租金数据也来自经合组织，而经合组织的数据来自于加拿大统计局，是其评估消费者价格指数影响所使用的数据。加拿大统计局曾警告称，其租金指数并不一定反映实际市场租金，而且许多批评人士也指出，这个租金指数往往大大低估了租金的增长。Petramala女士说，比较房价与租金的另一个问题是房屋类型，房价增长最为迅速的是独立屋，但大多数新的租赁房是公寓，尤其是在大城市，而公寓价格的增长要慢得多。

　　《经济学人》杂志4月15日一期认为加拿大的房地产市场是世界上最被高估的，使用的也是类似的衡量方法。

　　加拿大央行

　　（Bank of Canada）

　　评估：房价被高价20%左右

　　最近数据：2014年第三季度

　　去年12月，加拿大央行公布自己的房产市场报告，警告说全国的房价高估10%-30%不等。央行的估值模型比较了房价、人均税后收入和政府10年期债券的利率（近似于房屋抵押贷款的利率）。房价和收入都根据通货膨胀进行了调整。

　　央行认为如果房价离人均收入和利率的基本面越远，房价就高估得越多。过去40年加拿大经历了两次重要的房地产市场回调 （央行定义回调为在至少一年的时间里房价下跌了10%以上），因此加拿大央行研究了18个西方国家的房价，并发现其估值模型能够预测房价回调。它发现，在六年时间里，从回调前的三年到回调后的三年，价格通常被高估了约10%，峰值达到20%，然后会平均下降20%。

　　这种分析应该引起人们的重视，因为央行认为加拿大的房地产市场大概正处于回调要发生的时刻。不过，该行还发现，回调通常在某种程度上是因央行提高利率以应对通货膨胀而触发的。近年来，加拿大的利率一直在下降，通胀保持在低水平。

　　惠誉国际评级

　　（Fitch Ratings）

　　评估：房价被高估24%左右

　　最近数据：2014年第二季度

　　总部设在纽约的惠誉国际评级从20世纪80年代开始研究加拿大房价，认为其属于“可持续房价”，也就是说，价格的变化一直基于对新住房的需求。惠誉考虑人口增长和新房建设等这些衡量因素。很多机构关注住房负担能力、利率的影响，认为即使房屋价格上涨，低利率让很多人能够负担买房。但惠誉有不同的观点，它认为从长期来看，利率不是一个推动房价的重要因素。

　　同样地，在短期内失业率的变化会对房地产市场产生巨大的影响，但不会长期影响房价。惠誉发现，驱动加拿大房价的长期因素是收入——个人家庭收入和 GDP所反映的国家财富。加拿大人挣得越多，能花在住房上的钱就越多。“在现实世界中有很多因素可在短期内影响房价，”惠誉国际评级主管Stefan Hilts 说，“但从长远来看，供需平衡仍是主导。”

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