狼来了！房价会不会跌？

　　谈论房价下跌是地产经纪很忌讳的一个话题，每次我在公司提起这个话题都会引起众怒，有一位经纪曾经脸红脖子粗地跟我嚷嚷：“房价不可能下跌，每年涨10%是必然，因为每一次房子转手产生的费用比如土地转让税、经纪佣金、律师费等等加起来大约都得6%以上，再加上卖家的利润，必须达到10%，怎么可能不涨?别跟我说什么经济学原理，我听不懂，也不信。”这种反应体现了这个行业中很多人身上一种常见的特质——无知。

　　这种特质还有其他很多种表现，比如曾经有人说通货膨胀的原因是政府需要印钱来给员工发薪水和搞城市建设等原因造成的，有人说只要加拿大的移民政策不改变就会有源源不断的人来加拿大推高房价，还有人说普通投资人投资住宅的年回报可以达到50%以上，远远超过巴菲特，人有多大胆，地有多大产。

　　多伦多房价究竟会不会跌，几乎每一次帮客户买卖房子都会被问到这个问题。我的回答是：一定会，但是短期内，比如2-3年内不但不会跌，反而会涨势凶猛；而暴涨的房价之后，房价不会出现轻微的回调，而是直接出现崩盘式的暴跌。这种崩盘什么时候出现?我不知道，也不敢预测，但是想来不会很久。

　　这种形势下要不要卖或买房子?这是很多经纪最害怕的话题，因为他们生怕客户想到这个问题就不会再买卖房子了。其实大可不必，我给客户的建议是：该买还买该卖还卖，没关系，崩盘没那么容易也没那么快，而且之前一定会有先兆，从美国、日本和东南亚房市房市崩盘的规律时间表来看，现在不过刚刚到了崩盘之前的2/3阶段。无论您是自住还是投资，保持一颗清澈而不会被贪婪蒙蔽的心就不会出现损失。

　　如果现在喊多伦多的房市要崩盘，恐怕是狼来了的房地产版；但在众多的地产经纪嚷嚷着“房价上涨才是大趋势”的时候说房市要崩盘，恐怕得有点儿皇帝新衣里面小孩子的勇气。让我就来一次皇帝新衣狼来了吧。

　　· 油价下跌

　　曾经有人说油价下跌对于加拿大的经济影响仅限于北部的石油省，对于安省没什么影响。这是我听过的关于对加拿大经济形势影响的最自娱自乐的话。而事实上，在加拿大的财政收入中，能源工业占比23.3%;而在多伦多交易所，能源类股票也占据S&P/TSX综合股价指数20.43%的权重。安省的金融行业是经济支柱之一，很难想象能源类股票的动荡不会对安省的经济产生影响。

　　众所周知，加拿大油砂开采——原油开采中最为昂贵的来源之一将受到冲击。即便油价有所回升，油砂开采也将放慢速度——没有人希望长期经营亏损的业务。而且，那些认为油价将很快重返80美元/桶上方的人们正在自欺欺人。业内曾预测，只要油价徘徊在60美元/桶左右，加拿大的油砂行业恐难有利润，这将是加拿大经济难以承受之重。

　　对于房地产行业，虽然有许多人士指出，加拿大能避免经历美国式的房地产冲击是因为该国拥有一个更为强劲的抵押贷款市场，然而这仅仅只是其中一个原因。全球大宗商品荣景令加拿大成功受益才是主要原因。目前，由于大宗商品超级周期已经结束，且能源价格崩跌，加拿大家庭正遭遇近纪录高位的杠杆率。

　　有些人士认为加拿大抵押贷款偿债比率在继续提高，然而，这种测量存在误导性，因其剔除了本金。事实上，情况要更加糟糕。同样也有观点认为加拿大经济呈现“多元化”，也许吧。然而，看看加拿大的能源与非能源部门对GDP贡献率的分化有多严重，就能对该国形势有一个较为直观的了解。

　　油市哀鸿遍野，新的石油项目将会中止甚至取消。这势必会大幅减少石油及其相关行业的就业。2015年，裁员将在所难免，甚至可能会出现裁员潮。2015年1月30日，大型咖啡连锁店Tim Hortons揭露裁员人数，大约350名雇员本周失业，主要是公司总部及其地区办公室员工。另一方面，《华尔街日报》(Wall Street Journal)报道称，加拿大帝国商业银行(CIBC)在过去两周，裁员逾500人。

　　《华尔街日报》援引一封帝银电邮，称裁员是“总体资源调整”的一部分。帝银周四晚间确认，银行“选择性削减一些职位”，但不肯透露具体裁员数字。Tim Hortons、加拿大帝国商业银行的裁员，是跟随加国近期一系列的职位损失行动。本月初，美国折扣零售集团Target宣布全面撤出加拿大市场，导致逾1.7万人失业。而时装连锁店Mexx宣布破产，在加国的170间分店将会关闭;索尼(Sony)则计划关闭在加国的全部14间店铺，影响90名雇员。

　　在这种形势下，依然固执地相信仅凭外来移民以及外国投资者就会支撑房价的上涨，这种行为恐怕只能称之为自欺欺人。坦率地说，无论多伦多的人口如何上涨，不要说至今才仅仅600万人口，想想当年日本房地产市场崩盘以前的大阪和东京吧，人口密度岂是多伦多可以向背的?还不是一样崩盘了80%?

　　· 房价何时跌?

　　从美国、日本、香港的几次房地产市场崩盘的趋势来看，房地产市场的崩盘一般会经过一下几个步骤：

　　第一，住宅进入饱和阶段。一国或一个地区的住宅市场，都有一个发展过程，或者称作生命周期。住宅短缺阶段，人们居住条件差，很多人需要第一次购房。住房饱和阶段，人们居住条件比较好了，不需要大量购房了，比如当前的日本，甚至已经过剩。

　　第二，房价持续大涨，出现明显泡沫。这是房价崩盘的重要前提。没有暴涨，也难暴跌。房价年均以10-20%的速度上涨3-5年，就容易产生泡沫，极端情况下一年能上涨50%。比如：1987-1989年的日本，1991-1992年、1996-1997年、2010-2011年的香港，2004-2006年的美国。

　　第三，货币政策由宽松突然转为紧缩。货币政策的大转弯，常常是影响中短期房价的核心因素。连续几年货币大放水、银根大放松，往往会催涨房价，助长投资投机之风。等到政府无法忍受房价大涨，同时也常伴有经济过热、股价疯狂，而突然大幅紧缩货币之后，会剧烈改变投资的预期，甚至形成踩踏式的出逃。

　　从我做经纪起就不断地有客户问我银行会不会调高利率?我的回答一向是短期内不会。原因很简单，加拿大作为一个资源输出国家，输入性通货膨胀是伴随经济增长的一个必然附属产品。而加拿大的制造业一直低迷，这种情况下银行是不可能调高利率的。但是一旦房价上涨失控经济过热，政府只能调高利率以收紧货币，一旦失控，首先是股价跳水，然后房价下跌，接着金融风险暴露，最后经济萧条。

　　2003-2008年，美国的货币就是由松变紧，先是格林斯潘15次降息促进经济升温，然后就是继任者伯克南16次升息直接导致房市崩溃，美国十余年的经济泡沫直接转嫁给全球，居心险恶手段狠毒。比美国更典型、更极端的当属日本，1987-1991年，货币疯狂放松，再疯狂收紧;股价与房价疯狂冲高，再疯狂下跌。其后几十年，股价、房价、经济，陷入烂泥塘，苦苦挣扎。

　　第四，爆发经济或金融危机。一般而言，房地产都是一国或一地区经济的支柱产业，这就注定房地产市场与经济之间相互影响、互相拉扯。少数经济或金融危机主因是房地产市场出现问题，比如美国次贷危机。多数经济和或金融危机的致因中，房地产只是参与者之一，并非元凶。但一旦爆发经济或金融危机，常常使房价下跌，甚至是崩盘。

　　目前，加拿大的经济刚刚进入到第三阶段，距离房市崩盘还有一段距离，但是，狼虽没来，已经不远。（作者：Zhao Nan）