加楼价18年来只升不降 央行加息负面消息降温

　　一名地产经纪警告﹐大多伦多地区的地产市场﹐不论是独立屋还是共管公寓的楼花﹐都存在?炒风﹐若加息一旦促成楼市调整﹐这些炒家会首当其冲﹐当中尤以那些财力及知识均不足的人所受的打击较重。

　　恒生地产(Living Realty Inc., Brokerage)地产经纪杨洪(Yang Hong，图)指出﹐目前油价下挫﹐经济增长可能受影响而维持在偏低的水平﹐所以现阶段也不宜过早预估中央银行一定会加息﹐以及住房负担因而会有什么程度的转坏。不过﹐如果市场所预期的新一轮的加息最终令隔夜息口上调幅度超过2厘﹐则会对楼市造成压力。

　　杨洪表示﹐最先受打击的除了欠实力的炒家之外﹐还有年轻人和首置人士。

　　他表示﹐近几年来观察所得﹐本地的独立屋的投资者当中﹐相当的一部分都是炒短线的炒家﹐原因是相对于租金来说﹐独立屋的价格高昂﹐不适合作长线的出租投资﹐所以很多人都是进行翻新后转手卖出图利。

　　共管公寓楼花市场也存在?炒风。杨洪表示﹐目前的许多公寓楼高近30层﹐甚至会高至40多层及60层﹐建筑期长达3至4年﹐所以在楼花买家当中﹐自住的当然占少数﹐而投资者的比例多至70%至80%以上。

　　他说﹐难以知道这些投资者当中有多少是炒短线的盲目炒家﹐但肯定的是当中有为数不少的人财力并不雄厚﹐而且对房产投资知识及经验准备不足﹐他们受加息的打击的程度会较大。

　　据他指出﹐年轻的人及首置的人士也会容易受到加息的冲击。他们很可能因负担不起而要放弃买大房﹐转而购置小房子﹐或者取消置业计划﹐改当租客。而取消购房计划的年轻人及首置人士主要会租住共管公寓﹐所以温和的加息通常反而会对优质地段的共管公寓市场有利。

　　事实上﹐满银较早前的一项调查显示﹐如果利率上调2厘﹐本国楼市将会有13%的准买家被逼取消置业计划。这个结果一定程度上反映出加息会令到楼市的需求下降。

　　杨洪指出﹐价格介乎80万元至200万元的中高价住宅也会较容易受到加息打击﹐因为这些物业的价值较高﹐贷款所占的比例或数额相对较大﹐业主又多以固定工资收入及中产家庭为主。而且在这几年这类住宅价格增长也是最快的。他指出﹐如果地产市场有调整﹐涨得最快的细分市场通常会有最大幅度的调整。

　　在共管公寓单位方面﹐他表示﹐如果所处的地段好﹐面积较细﹐而且租金与售价的比率合乎理想﹐则不应会因为温和的加息而受到大影响﹐原因是按以往的走势来说﹐租金会随利率上调而上涨。不过﹐超过百万元的大面积公寓﹐如果租售比偏低﹐再加上管理费高昂﹐那么会承受较大的冲击。

　　至于价格在300万元以上﹐甚至过千万元的豪宅则应较能够承受加息的打击。他解释﹐这些物业的买家属于富豪级﹐他们买得起这些贵价房子﹐通常有实力不怕加息。

　　加拿大中央银行较早前首次公布内部进行的分析结果﹐表示本国屋价可能过高﹐幅度介于10%至30%之间。

　　他认为﹐大多伦多的一些区域确实出现屋价过贵的情况﹐需要不断有负面消息来警示一下。他解释﹐多伦多地区的楼市已经连续上升了将近18年﹐实在应当需要有喘息及调整的机会。他认为﹐中央银行发表这样的负面消息﹐可以在一定程度上稳定市场﹐令到楼市能够更健康及正常的发展。负面的声音应当只有好处﹐没有坏处。