加拿大3大房市虽火但不致崩溃

　　虽然从总数据上来看，加拿大的房地产市场仍保持火热，但是只要仔细查看，便能发现现在的房市主要是由温哥华、多伦多、卡尔加里三个城市所带动的。因此，业内不断有人提出警告，认为这三个城市的房市过热，有泡沫破碎的风险。不过，满银(BMO)资深经济学家卡维克(Robert Kavcic)认为，上述三个城市房市热度已被抑制，且房屋新建量符合人口增长，不至于出现崩溃。

　　在刚刚过去的10月份，受低利率的影响，加拿大全国平均房价比去年同期上升了6个百分点至40.88万元。温哥华、多伦多、卡尔加里三个城市的平均房价皆录得显着增长，分别为63万、58.7万和46万。高企的房价引发了业内和民间新一轮关于房市是否过热的讨论。

　　在本周三(11月13日)，满银(BMO)资深经济学家卡维克在新公布的报告中表示，上述三个地区的房市虽然房价走高，但是“表现良好”，丝毫不需要担心其中有泡沫。

　　卡维克指出，从最新一期的新屋开工量数据来看，加拿大的主要房市受到良好的约束(discipline)。在10月份，各地的新屋开工量都录得下滑，这说明房市热度已被抑制，是一个良好的现象。

　　据加拿大按揭和房屋公司(CMHC)本周早些时候公布的数据，今年10月份本国的年度新屋开建量为18.36万间，比九月份的19.74万间下降了7%，也低于第三季度的平均水平。这次的下降主要与多单位型住宅(MUD，例如公寓单元)开建量放缓有关，从9月的11.45万间降至10月的9.87万间，在接下来数个月也将呈现走缓趋势。不过，独立屋的开工量反而从6.25万间上升至6.6万间。

　　就各省区来看，卑诗省的新屋开工量从9月的2.76万间，跌至10月的2.33万间，跌幅比例最为剧烈。其次为魁省(34811间跌至31805间)，大西洋省份(6429间跌至5944间)，草原省份(56778间跌至53230间)和安省(51415间跌至50384间)。

　　卡维克表示，从加拿大目前的人口增长来看，每年的新屋开工量在20万间上下都属健康。在今年的前9个月，本国的平均年度新屋开工量为19.1万间，基本能满足首次购房者，以及想要升级房屋的家庭的需要。

　　在上述三个本国房市最火热的三个地区，从2012年以来的房屋的新建量也符合这个期间的人口增长趋势，没有过度建造的迹象。例如在多伦多，由于今年人口增长率下滑，所以房屋新建量也下降至四年半以来的最低点。在卡尔加里，虽然近来全球能源价格下滑会影响该地区的经济，但是那里的人口增长率仍然较高，所以房屋新建量也在加速上升。

　　其他银行的经济学家没有卡维克这么乐观，但是也都同意本国的建筑市场有着良好的自我约束能力。TD银行经济学家Brian DePratto表示，按本国的目前人口增长率，对应的年度新屋开工量应该是18万间。在今年的前6个月，全国的房屋新建量略高，但是相信在未来的几个月中就会逐渐下降，直到同人口增长平衡。

　　皇家银行(RBC)经济学家库珀女士(Laura Cooper)则表示，随着房价继续升高、利率提升，推动房市前进的因素渐渐消失，新屋开工量也会逐步下降。她预测，今年本国的房屋开工量为19.1万间，然后逐月下跌，明年将继续降至18.5万间。

　　不过，宏观经济咨询机构Capital Economics经济学家马达尼(David Madani)则对本国房市信心有些不足。他表示，10月份本国的年度新屋开建量下降只是暂时，数月内就会反弹至超过20万间(主要是公寓单元)，大大超过本国新增人口所能消化的范围。