研究显示,温哥华房价持续飙涨,市民薪资增长却落后全国其他城市,加上人口老化与工商业地价飙涨,都是温市未来面临的长期挑战。
卑诗大学(UBC)客座教授、城市规画学者甄瑞谦(Andy Yan)日前在一场研讨会上展示温哥华未来经济、人口与社会所面对的挑战。甄瑞谦在研讨会上提醒听众,每项数字背后都是一个家庭、一个梦想与一个渴望,他特别点出温市房价与家庭收入水平的不对称。
豪宅带动房价上涨
他说温哥华房价上涨主要是豪宅所带动,数百万元的豪宅涨势即快又猛,跟着带动较低价位物业的上扬。
在“房价 收入”比率方面,渥太华与哈利法克斯处于相对平衡,但温哥华情况则与美国的旧金山与檀香山类似。
与全国其他城市相较,拥有大学学位的温哥华市民收入中位数仅4万1981元,是全国大城中最低;拥有硕士以上学位者,收入中位数也只有4万9088元,同样在全国包尾。
年收入21万也买不起房
由于房价高不可攀,就算年收入21万元以上、属于最顶端的1%市民,若要购买100万元以上物业,还是无法获得银行核准贷款,现在温哥华西区绝大多数独立房价格都在200万元以上。
除了“房价 收入”不成比例外,温哥华还面临许多人口挑战,尽管年轻成人继续迁入,但儿童人数减少,且人口增长最快的是年龄介于60岁到64岁族群,其次是80岁到84岁者,这些人士未来几年将面临严峻的住房挑战。
甄瑞谦指出,市民参政意愿下滑也是一个警讯,1999年2011年间,温市许多社区的投票率持续降低,尤其是西南区。在2011年市选投票率仅35%,但卡尔加里与多伦多等地,投票率都超过5成。
有趣的是,他发现万圣节(Halloween)派发糖果(trick-or-treat)愈踊跃的社区,市民填写人口普查问卷也愈踊跃。去年温市派发糖果 热点在中区,以及“格兰威ˉ伍连德”(Grandview-Woodland)、快乐山(Mount Pleasant)及克茨兰奴(Kitsilano)。
甄瑞谦过去他一些有关温市房价地图、公寓闲置率、外国买家比率等的研究,经常为本地及国际媒体所引用,藉以探讨温市高不可攀的房价。
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