加拿大楼市大挫20%成浮云 中国移民办按揭增

　　加拿大皇家银行助理首席经济师弗利 (Paul Ferley)昨天向本报表示﹐加国楼市经过多年蓬勃发展后﹐现在横行整固是健康现象﹐预料不会出现一些悲观者忧虑的大幅下挫两成﹐今年的房屋重售与屋价估计还有温和增长﹐明年或将有轻微向下调整。

　　弗利述皇银的报告指出﹐2014年的加国房屋重售量料为461,300间﹐比2013年仍有0.8%的增长﹔但到2015年﹐料将下降至455,300间﹐按年减少1.3%。

　　2014年的房屋综合价格为371,900元﹐比2013年增加3.4%﹔但到2015年﹐将按年下降0.1%至371,700元。他同时指出﹐楼市数据正负3%至4%并不是什么大数目。

　　皇银昨天在Angus Glen高尔夫球会特为中文传媒举行经济前景简报会﹐由左至右为该银行商业理财服务部区域副总裁Donna O'Reilly﹐助理首席经济师Paul Ferley和商业理财服务部副总裁李嘉颖(Judy Lee)。

　　他续称﹐2013年的新屋动工量为188,000间﹑预测2014年与2015年的新屋动工量分别为181,000间和174,000间﹐逐年减少。

　　料明年底央行加息至1.75厘

　　弗利表示﹐明年楼市稍为向下﹐原因是市场人士对未来利率向上调升的预期。皇银估计加国央行将于明年第二季开始加息﹐料将加息3次﹐每次0.25厘﹐即是到2015年底﹐加国基准利率将从现行的1厘﹐提高至1.75厘。加国央行自从2010年9月以来﹐一直维持1厘的基准利率至今。

　　有人认为﹐加国楼市仍然有力再上﹐因为新移民当中包括中国移民从国外带入资金买屋﹐部分人甚至不用按揭直接以现金购下。弗利指﹐现时并没有实在和具体数据说明这种现象。

　　虽然楼市对加国经济增长的贡献逐渐减少﹐但弗利认为﹐随着美国经济增长加快﹐加国出口改善﹐企业投资增加﹐2014年的加国本地生产总值(GDP)料将有2.5%增长﹐高过2013年与2012年分别2%和1.7%的增幅﹔2015年的GDP增长料将达2.7%。

　　若以省份来看﹐安省在2014年与2015年的GDP增长﹐预料分别为2.5%和2.9%﹐大致与全国看齐。阿省得助于能源业强势﹐今明年两年的GDP增长料达3.7%和3.5%﹐高过全国平均水平。

　　他提到﹐加元兑美元汇价从2012年的平算一直滑落﹐2013年整年平均计算是1加元兑94美仙﹐2014年料将跌至87美仙﹐2015年或进一步跌至85美仙。加元兑美元续跌﹐其中一个原因是加国出口相对疲弱。

　　专家：长期浮动按息或更低

　　加拿大丰业银行昨日宣布将按揭5年期固定利率降至2.97%，比满银(BMO)3月推出的5年固定利率2.99%，再低0.02个百分点，将银行抢按揭客户战推上另一高峰。按揭专家指出，目前按揭利率水准可能是半世纪来最低，但提醒如果收入条件不错，可以选择长期浮动按揭，可能利率更低。

　　低利率 中国移民办按揭增

　　另外，按揭专家也发现本地中国移民极懂得利用低利率按揭，申办按揭情况较前几年增加很多。

　　丰银昨日将5年期固定利率降至2.97%，是各主要银行5年期固定按揭利率当中最低者。根据按揭比较网站ratehub.ca昨日资料，一年期固定利率最低的是加拿大汇丰银行(HSBC)，利率低至2.7%，两年期固定利率最低为TD Canada Trust的2.79%，3年期固定利率以HSBC的2.93%最低，4年期固定利率最低的是Scotiabank的2.94%。

　　多家银行2012年时，曾一度将5年固定利率调低至低于3%，引起当时财政部长费拉逖(Jim Flaherty)严厉指责，之后银行虽然撤下该低利率，但费拉逖仍在当年7月缩紧按揭保险规定，银行也只好配合缩紧客户申请按揭条件。

　　不过，现任财政部长奥利弗(Joe Oliver)昨日发布声明，表示将继续观察按揭市场情况，他在国会大厅对传媒说：“这次利率只是小幅调低，我并不准备干预(银行的决定)，我们会继续观察。”

　　加新社报道指出，各主要银行在按揭生意竞争激烈，例如今年夏天，皇家银行(Royal Bank)对介绍首次购屋申请按揭客户的地产经纪，提供1000元的介绍费。报道说，首次购屋人士向来是各银行“兵家必争”之地，因为他们有可能需要更多按揭，此外，也较可能成为该银行终身客户。

　　加拿大中央银行行长普洛兹(Stephen Poloz)上月对商界团体演讲时提到，加拿大在经济未能完全发挥前，不应调高基本利率，而加拿大经济可能要等到2016年上半年才能完全发挥。这令金融界预测，未来两年按揭利率调高的可能性极低。

　　按揭专家关绮雪指出，即使是刚来乍到的中国移民也受到本地低利率的吸引，较从前更多人申请房屋按揭，而非直接以几百万元现金购买房屋。她表示，主要银行对新移民提供优惠房贷，并不要求收入证明，只要是抵??ㄩ?年的新移民，若按揭比例不到房屋价值的65%，通常不需要收入证明即可以审批，给予新移民许多投资规划的弹性。

　　关绮雪说，新移民当然最先比按揭利率，但由于各家银行所推出的按揭内容，例如对于提前还款的限制有所不同，所以，低利率的按揭并不见得最为适合。但她就提醒，目前在市场上，其实浮动利率的按揭，利率还可以更低，但银行通常要求足够收入证明，所以未必适合新到移民。

　　至于新移民如果在刚抵?鹙玊Y办理5年期的按揭，到期后，是否需要缴收入或财务证明才能续约?皇家银行的王子云说，以该银行做法，如是旧客户续约，并不要求缴收入文件，不过，如是客户换其他银行，有可能不符新移民按揭条件，必须缴收入证明才能办理按揭。

　　按揭利率2.97%历史新低 业界疑银行抢客战打不成

　　房屋按揭市场近日持续升温﹐丰业银行(Bank of Nova Scotia)推出2.97%的5年固定利率﹐更是创下近年来本国主要大型银行历史新低，比此前满银(Bank of Montreal)所推出的颇具争议的2.99%还要低。

　　但是有房地产业界人士认为，低利率并不是吸引买家入市唯一标准，也不是现时推动房价上升的主要动力。

　　一般来说﹐各大银行会在一年之初的房地产春季市场到来之际展开按揭利率战，随?今年春季市场的姗姗来迟，丰业银行则在几近春天的尾声时才打响了头一炮。

　　丰业银行房地产保证借贷董事总经理斯塔福德(David Stafford)表示，此次该银行推出的低利率，是为了鼓励顾客利用低利率去加快偿还现有按揭贷款的速度，而不是鼓励人们去购买更加昂贵的房屋。

　　他说：“按揭贷款的实际花费都出在银行利息上。在此有三方面对其产生影响：你借了多少钱、利率是多少以及借多长时间。”因此他认为政府完全不用担心这个低利率会对银行的按揭系统带来风险。

　　至于这头一炮是否能够拉开低利率之战，有业界人士表示怀疑。大鹏地产从业员姜孟认为，买家决定要去哪家银行贷款，并不是以贷款利率作为唯一的标准，事实上不同银行所提供的不同贷款条件才是很多客人考虑的重要因素。

　　姜孟说：“有些银行的政策很严格，客人的贷款拿不下来，自然就会去选择一些(政策)宽松一些的银行，有时候单方面的降低利率亦未必能引起别的银行的跟风竞争，就是因为这个原因。”

　　至于降低按揭利率是否会引起房地产市场价格的进一步上扬，姜孟则认为现时多伦多房地产市场大热，价格高企不下，很大程度上是由于中国热钱不断涌入多伦多房地产市场而推高了价格。

　　吸引更多买家入市

　　同时他亦同意若低贷款利率能够吸引更多买家入市，有可能会吸引更多卖家提供更多房源，这对买卖双方都会有好处。