加华人“抢房”像买白菜

　　加拿大楼市，因华人移民而震颤

　　上周末，央视网驻多伦多记者随同一位戴姓的华裔新移民，亲身经历一场不见硝烟的“抢房”大战。

　　位于多伦多北部康山(Thornhill)达芙林大街(Dufferin St.)夹士刁大街(Steeles Ave.)的社区，居民多为犹太裔，房价在多伦多属于中等偏上。11月1日(周五)，戴先生在网上看中该区一处两层独立屋(Detached House)，房龄约20年，前后院，双车库，4个睡房、3个卫生间，室内面积2150平方英尺(约合200平米，不含地下室面积)，叫价59万9999加元(约合352万元人民币)。虽然从网上广告视频看屋内装修一般，庭院也较简陋，但考虑到该区同面积独立屋动辄叫价65万加元以上的现状，戴先生没有犹豫，立即通知买方经纪人预约看房。加拿大的住宅交易，由于涉及到许多法律及财务的相关手续，一般情况下，买卖双方讨价还价都是通过自己签约的持证房产经纪人专业打理，当事人并不需要见面。

　　经纪人传回的消息令戴先生预感不妙，因为卖方的经纪人说周六、周日看房已经约满，每三十分钟接待一拨，不能同时参观，戴先生最早只可以预约周一早9点。定下看房时间后，已经是周五傍晚，戴先生心情急切，驱车前往现场查看房屋外观。这所独立屋的与想象的情况基本一致，周边环境算不上宽敞，但街区幽静，60万加元左右的性价比令戴先生非常满意，他把心理承受的竞价额度提高到了63万加元。考虑到这一地段距离华人热点购房区较远，戴先生志在必得。

　　然而，周日晚，买方经纪人的一通电话，彻底改变了戴先生的设想。卖方经纪人传来的消息，已有9个买家正式报价，周一下午一点半停止接受新报价。按照目前行情，每增加一个正式报价意味着1万加元的涨幅，戴先生需要有能力接受70万(约合410万元人民币)左右的价格，才有把握胜出。与买方经纪人一番商量后，戴先生决定放弃竞价，接着找房。

　　果不出所料，周一当天该房成交，最终价格68万9999加元(约合405万元人民币)，高出叫价9万加元(约合53万元人民币)，2周内交房，买方自愿放弃验房等附加条件。很明显，卖方占了上风。知情人爆料：最终的买家也是华裔新移民。连戴先生的经纪人都向记者感叹，此类“抢房”在华人社区早已不是新鲜事，但延烧到犹太人社区，却让他始料未及。这位房产经纪3年前经手紧邻的一幢独立屋，条件相似，当时只有两个买家报价，最终成交价格55万9999加元(约合323万元人民币)。3年内，该地区独立屋房价上涨超过20%。新移民对房价的影响不容忽视。

　　多伦多是加拿大第一大城市，也是加拿大的经济文化中心，每年接受的新移民数量全国居冠，而华裔新移民的人数更是名列前茅。目前，多伦多人口600万，约占加拿大总人口的18%。该市华裔人口约60万，占当地人口的10%， 在士家堡(Scarborough)、北约克(North York)、万锦(Markham)、列治文山(Richmond Hill)等城区内的某些路段，中文标识满目皆是。华人聚居的社区内，中餐厅、卡拉OK、亚洲超市、华人商业广场鳞次栉比，全中文交流的环境，令初来乍到的访客，以为是到了国内某个城市。据戴先生的房产经纪人介绍，状况相同的住宅，在华人社区内的售价，比某些中高档西人社区的房价平均高出10%。这与新移民生活图方便、子女择名校的心态有很大关系。记者走访多伦多名牌中学 A.Y. Jackson Secondary School，校内华裔学生已是主流;由于加拿大实行就近入学，所以学校周边的独立屋，虽然价格不菲，却始终深受华裔家长们追捧。尤其是新移民家庭 ，往往在登陆之初，就事先打探好学区房的位置。

　　在采访中，近几年登陆加拿大的华裔新移民，谈论最多的就是房价。国内飞涨的楼市，令大家觉得加拿大的房子相对便宜很多。卖掉国内的一套楼房，在多伦多就可实现别墅梦，因为这里到处都是带前后花园的独立屋。而手里持有的现金存款，更是买房的利器，有些新移民买家根本不去贷款，而是选择一次付清。

　　加拿大房价主要的参考指标是独立屋的基准价。记者在调查中发现，正如戴先生看中的那栋房，叫价介于50万加元和60万加元(约合290万元人民币至350万元人民币)之间的独立屋是当前多伦多房产市场的“俏货”。原因何在呢?记者为此专访了某银行的一位借贷顾问艾琳女士。

　　艾琳向记者展示了1995年1月至今的多伦多房价走势图(见图1)，在近19年里，平均价格从19万加元升至55万加元(约合323万元人民币)。也就是说，在各方面条件都居中的地段，选择合适的面积及户型，目前起步价有可能就是55万加元。这一价位的独立屋，成为家庭年收入在6万加元左右的中低产阶层所争抢的对象。参照多伦多地产局(TREB)公布的数据，截至2013年10月，多伦多市民的房贷承付能力大约为33%(见图2)，也就是说，购房者可以拿出家庭年收入的三分之一用于支付房贷、物业税以及房屋相关的各种日常开销。以6万元的家庭年收入为例，其中可用于住房相关的为2万加元，月均1667加元，如果购买60万加元以上房产，这一承付能力处于临界状态。艾琳提示说，银行对于这种收入刚“及格”的贷款客户，审批非常严格，如果发现客户名下还有其它形式的贷款，如车贷(car loan，包括以租代买)等，就会因为风险过大拒绝放贷。

图1

图2

　　自去年9月开始，加拿大各银行贷款政策收紧，即便贷款利率依然保持历史较低水平(可以向符合要求的客户提供利率仅为2.99%的五年期锁定房贷)，也使得大批中低收入家庭不再具备购买60万加元以上房产的能力。目前，平均首付35%，银行放贷严格参照家庭报税年收入，取消此前的多种优惠贷款项目。60万加元左右的房价成为中低产阶层所能承受的上限，市场上一旦有合适房源，就会被大家争抢。相比较而言，70万加元以上的独立屋，就很少出现火爆的卖方市场，上市超过半年无人问津也是常事。

　　面对记者，艾琳快言快语，自我解嘲说，天天为客户预批房贷，自己却怎么都买不起60万加元的独立屋，因为越来越收紧的贷款政策，也恰好卡住了她本人。她刚进该银行工作的时候，年薪3万加元。当时银行贷款政策极其宽松，付了5万加元首付之后，没费任何事她就入住了一套崭新的两居室高层公寓，市值22万加元。由于中英文俱佳，业务能力很强，她被指派到华人社区的一家分行打理房贷业务，几年下来，工资已经加倍。当她开始考虑购买独立屋的时候，银行贷款政策明显趋严，家庭报税年收入成为是否能够获批贷款的最重要衡量指标，按照她目前的工资水平，即便能拿得出35%的首付，再买一套60万加元的独立屋也已经不可能实现，因为银行不会批贷。“明年我考虑不拿死工资了，改拿佣金挣提成，这样收入会提高，才能实现我的豪宅梦!”对自己业务水平非常自信的艾琳，笑称为买独立屋只有“华山一条路”，就是增加年收入，以获批更高的贷款额度。

　　艾琳告诉记者，目前尚存不多的贷款优惠项目中，针对5年内新移民的贷款政策最为宽松。只要首付达到35%，无须审查家庭报税年收入，银行即可放贷。所以，在“抢房”大军里，不乏新移民的身影。尤其是最近5年抵埠的新移民，竞价时更显示出超强实力，即便拼掉对手高价购得房产，也依然可以承受得起35%的首付。就连70万加元以上住宅，新移民购买也很普遍。位于湾景街(Bayview Ave.)北部的一片独立屋，均价超过120万加元(约合705万元人民币)，由于华裔新移民大量迁入，“富豪山庄”成为这一社区的代名词。

　　艾琳说她很羡慕新移民，不仅是因为可以享受加拿大的贷款优惠政策，而且很多人在国内拥有房产，近年来国内的楼市猛涨使得大家有条件把国内优势转化为海外优势，迅速在加拿大实现住房梦。“但是，现在多伦多华人社区的房价不断推高，我们这些老移民就更难了，收入增加的速度，远远跟不上华人社区房价上涨的速度”，她不无忧虑。

　　她谈到的内容，与加拿大某著名投资分析机构最新提供的一份报告非常吻合。目前加拿大经济形势保持稳健，海外热钱不断涌入，新移民带来的人口增长以及对住房的刚性需求，都在持续推高加拿大的房价。其中，华裔新移民的“助推”能力有目共睹。

　　在多伦多，不仅是自住性质的独立屋屡掀新移民“竞抢”风，连市中心密集的小户型高层公寓(Condo)的销售都异常火爆。记者曾在近期开盘的某楼盘售楼处采访。该项目紧邻金融街Bay St.，都是小户型。以两居室为例，套内面积746平方英尺(约合69平方米)，均价550加元/平方英尺(约合35000元人民币/平方米)。开盘当天，一早开发商还没有上班，但购房者和地产经纪们却已经在售楼处聚集。记者所见，几乎都是华人。由于各个地产经纪公司从开发商那里提前拿到的楼层及朝向不同，所以许多购房户还在催促经纪们想办法，力争签约前最后一分钟能够从别处“撬”来自己满意的户型，电话声、争执声此起彼伏。开发商的部门经理也是华人，他刚一出现在办公室，门外立刻就排起了长龙，一些争抢同一房号的客户急待单独洽谈，解决纷争。现场听到人们最关注的，是哪种户型及楼层方便出租。显然，大多数客户是买楼花用来投资，而不是自住。签约一开始，某某楼层售罄，某某户型抢光的议论声不绝于耳。一位中年女士总算如愿签下一套位于12层的单间(Studio)，兴奋之余，她啧啧感叹：“怎么像在国内买白菜!”（注：应采访者要求，内文名字均为化名。作者：钟文）