道明银行报告:加拿大房价被高估10% 大城市更多

　　多伦多道明银行(TD Bank)3日公布的研究报告认为，加拿大房价可能被高估约10%，但多伦多、渥太华、满地可和渥太华等城市房价被高估的幅度或许要大得多。

　　道明银行经济师珮奇马拉在报告中写道：「这些(大城市)市场将随着今后一、两年温和的利率上涨感受到压力。」

　　她注意到，满地可、魁北克市和渥太华市场充斥着未能售出的过剩共管公寓单位，「因此，2013年下半年房价疲软，这一现象将持续到2014年。」

　　她接着说：「多伦多也即将走上此路，因为有大量新公寓单位将在2014、2015年建成。」

　　过去数年，联邦政府和中央银行曾非常担心房地产盛极而衰，最终泡沫破裂，最近一系列统计数据显示，加拿大房地产有望以软着陆收场，可是对房地产泡沫破裂的担忧依然存在。

　　道明银行的报告说：「我们的预测仍旧为，房地产市场的失衡状况，将在今后数年内透过温和的收入成长和温和的房价调整而逐渐消失。」

　　在谈及多伦多房市时，该报告写道：「在2014年可能看到平均房价平稳的同时，随着住宅供过于求和利率上涨，2015~16年房价预期将下跌约2%。」

　　根据加拿大房地产协会(CREA)上月公布的统计数据，2013年透过该机构的房地产求售网(MLS)成交的住宅为45万7893个住宅单位，比2012年增长8%。

　　在去年12月成交的住宅平均价格为38万9119元，年度涨幅是10.4%。如果撇除大多伦多和大温哥华的因素，房价年度涨幅仅为4.6%。

　　房价是否合理或者被高估是如何计算出来的呢?经济学家们主要是依据国民收入和房租来衡量房价合理与否，亦即看国民收入与房价的比率，及房租与房价的比率。

　　一般而言，房价为家庭年度收入的2.5倍左右，是最合理的比率。例如，房价是25万元，而家庭年度收入是10万元，房价与家庭年度收入之比即为2.5。这个比率越小，说明房价越廉宜，反之则说明房价虚高。

　　再就是房价与房租之比，合理的比率应达到15，计算方式是房价除以年度房租收入，亦即房价是20万元，年度房租收入1万2000元，房价与房租之比为16.67。这个比率越小，说明房价越合理，反之则说明房屋价值被高估。在美国2005~07年房地产泡沫期，部份泡沫非常严重的地区，房价与房租之比曾超过20。

　　道明银行报告说：「按照房价与房租比率衡量，加拿大房价被高估60%，可是这项评估方式受到各省政府房租管制的扭曲，很难据此评估房价是否太高，或者是否房租太低。 」

　　利用国民收入和房租之比来衡量，加拿大房价则被高估30%，可是这要看如何界定国民收入，要将哪些项目包括在收入内，运用这种方式同样难以准确计算房价是否合理。

　　因此道明银行此次另辟蹊径，采用住宅可承担度评估加拿大房价被高估的程度，具体方式是计算，如果购买一幢平均价格的住宅，一个家庭需要把多大比例的收入用于偿付房贷。

　　该研究报告说：「虽然利率不太可能回升至历史上的正常水准，但目前的低利率也难以持续下去。我们预期，房贷利率将会温和上升。」