果真是华人推高温哥华房价？

　　大温哥华地区是北美乃至全球房价最贵的城市圈之一，也是全加置业最贵、置业负担最沉重的城市。但不少金融机构和房地产经纪，却将原因归咎于“外需畸高”，他们认为是外来、尤其亚太和华裔海外购买者的“抢房”令本地房源紧张、价格居高不下，事实真的是这样吗？

　　看空大温楼市的金融机构和看多的房地产经纪，不约而同地认为是外来、尤其亚太和华裔海外购买者的“抢房”，令本地房源紧张、价格居高不下。

　　大温哥华地区是华人海外置业最青睐的几个目的地之一，也是北美乃至全球房价最贵的城市圈之一，贵得不仅让加拿大央行倒吸一口凉气，还惊动了国际评级机构。

　　3月4日，惠誉国际发表报告指出，加拿大全国房价平均被高估20%，其中大温哥华地区所在的卑诗省被高估26%，和魁北克省并列全加第一，比排名第三的安大略省高出5个百分点，比排名第四的阿尔伯特省更高出11个百分点之多。而大温则是整个卑诗省房价被高估最严重的地区。

　　稍早几日，加拿大皇家银行经济研究所(RBCER)的报告称，全加房地产市场价格约被高估10%，而大温地区问题尤为突出。尽管过去一年里，大温二手房屋销售量同比下跌23%，降至12年来最低，且去年第四季度温市购房可负担指数下调2.6%，为全国下调比率最大的城市，但仍然是全加置业最贵、置业负担最沉重的城市。

　　不论惠誉、RBCER或其它金融机构，无不引述上列数据、比值，对大温房价的被高估、大温居民房屋负担之沉重深感不安，RBC甚至多次指出，一旦房贷利率有所上调，许多目前已被房贷负担压得喘不过气来的“供房一族”，会即刻被残酷地挤出房屋市场。

　　然而并非没有人对上述结论提出异议：如果说，房地产协会和地产专家、经纪们的相反论断，很难摆脱“种瓜说瓜好”之嫌，那么一些独立研究机构也给出“实际情况没那么严重”的意见，则不能不让人认真对待。

　　那么，大温房屋之重，本地居民是否负担得起？大温的房价究竟是如RBC或惠誉所言，到了“高危区域”，还是如某些研究机构所言，只是所谓“结构性高企”？此外，大温房价如此之高，是否如传闻中所言，外来资金、尤其是海外华人资金的“哄抢”，起到了关键性作用？

　　房价高处不胜寒

　　事实胜于雄辩，大温房价贵不贵，数据最直观。

　　RBCER今年2月25日发布的“房屋市场趋势与居民负担能力”报告(Housing Trends and Affordability)显示，大温哥华地区独立平房均价高达78.3万加元(全国均价36.3万，编者注：1加元约合人民币6.05元)，家庭年收入需达14.7万加元才能轻松负担(全国平均为7.72万)，可负担指数高达82.2%(指负担此类房屋需占家庭税前总收入之比，全国平均为42.1%)；标准两层独立屋，大温均价83.3万(全国平均41.1万)，所需家庭年收入15.7万(全国平均8.78万)，可负担指数87.8%(全国47.8%)；标准两睡房公寓单元，大温均价38.9万(全国平均23.8万)，所需家庭年收入7.48万(全国平均5.14万)，可负担指数41.8%(全国28.0%)。

　　实际上，即便全国均价在金融机构和评级单位看来，都已深处“高泡沫”的“红线”之上，大温房屋均价和可负担指数竟比全国均价还高出一大截，和排名第二、第三的城市相比差距极大(如标准两层独立屋，排名第二的大多伦多，上述3项数据分别为64.1万元、13.1万元和62.2%)，房价之重，可谓一目了然，甚至怵目惊心。

　　照某些机构的推理，上述数据本身还掺杂了一定的水分和折扣，尤其在面对中低收入阶层的公寓市场更是如此。

　　《加拿大太阳报》年初曾就30万加元（约合人民币181万元）单价的公寓，在大多伦多、大温哥华这两大加拿大著名高房价城市圈进行抽样对比，结果发现，大多伦多这一价位的公寓，绝大多数为钢混结构的现代化公寓，而大温哥华同等价位的公寓，则几乎都是2-4层的传统木结构楼房，如果要在大温购买高层钢混结构公寓，所付出的价格有时甚至不在城市屋之下(因为大温的钢混高层公寓通常位于市中心繁华/热门街区，或大学校区，地段附加值特别高)。

　　近期加拿大经济数据并不景气，缺乏高利产业的卑诗省和大温自然更为吃紧，“赚最少的钱，供最贵的楼”的现实，足以令居民对大温房价产生沉重感。尽管许多数据都强调，大温房屋可负担指数近几年稳步回升，在全国也处于回升幅度的前列，但这些数据同样显示，可负担指数回升的主要原因，是长期的房贷低利率，而以加拿大央行的一贯稳健风格，这种低利率是注定不会如美国、日本那般持久的，也就是说，经济回暖、就业状况和家庭收入状况一旦有所改善，加拿大利率也会水涨船高，居民房屋负担压力不会因之有所减轻。

　　美国物业顾问公司Demographia今年初的一项研究发现，温哥华家庭平均年入息中位数收入仅为6.52万加元，按2012年第三季房价中位数(62.13万加元)计算，当季房价相当于家庭年收入的9.5倍，也就是说，不考虑房贷利息和房屋其它开支，大温居民要不吃不喝9年半，才买得起属于自己的住房。

　　按照该公司的说法，一个城市房屋价格倘为家庭年收入中位数的3倍以下，则为“可负担”；3.1-4.0倍，为“中度难负担”；4.1-5.0倍，为“高度难负担”；5.1倍以上则为“严重难负担”。大温的9.5倍不但几乎比“严重难负担”标准线高出一倍，且仅次于香港的13.5倍，成为该公司所调查的全球数百个城市中，购屋置业负担第二沉重的城市。加拿大华人网 http://www.sinonet.org/