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2010加拿大楼市年终大盘点 上坡下坡无大惊险

时间:2010-12-21  来源:  

  和大多伦市的房地产市场一样﹐加国房地产市场活动从7月份的低位开始回升,并场连续3个月持续上扬,其中以多伦多和温哥华市场最为热闹。

  资料显示﹐全国各大城市10月份成交量达35,714间,较9月份上升4.6%,累积增长为13.3%(7月份起计),但较去年同期比较﹐则下降了21.6%。

  受早前市场需求下滑的影响,新屋动工量也减少,根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布的10月份最新数据为16.79万间(经季节性调整年率计),较9月份的18.5万间,少9.2%﹔CMHC发表的另一份报告表示,住宅建筑水平在今年的最后一个季度和2011年都将继续呈下降趋势。CMHC首席经济师Bob

  Dugan 说,住宅动工量明年会降到与长期人口基本面更加一致的水平。 然而,值得注意的是,新屋动工量的下跌,较楼市冷却后迟半年出现。

  而10月份楼市物业供应量也较9月份上升1.3%,同样是3个月持续的上扬的升幅。

  10月住宅全国平均价格为$343,747,虽然较去年同期增长不到1%,但可喜的是,供求日渐趋于正常平衡。

  道银:

  谷底回升

  道明银行高级经济师Pascal

  Gauthier在最近发表的研究报告表示,根据过去3个月的公布的数据和种种象显示﹐楼市已经整固稳定,谷底应该过去,并在当前的经济环境下实现软陆。

  根据Pascal

  Gauthier的分析,由于按揭贷款利率低,楼市销售始终有其支持力,只要第四季楼房的销售数字可以维持10月份的左右,那么,第四季表现就会比第三季整体来得好﹐增幅约为10%。

  Pascal Gauthier认为,由于楼市低谷期(trough)可能比他们之前预期的更早成形及出现,市场现己缓缓回升﹐所以,楼价比他们9月份预计时较有承托力。

  刚出炉的9月份Teranet-NB房价指数自4月以来首次录得1.1%按月下滑,多伦多更下跌1.6%,比全国平均基准跌得为多。 道明银行经济分析师Shahrzad

  Mobasher

  Fard在其报告中指出,虽然房价指数下跌,但Teranet-NB房价指数反映的是个多到两个月前的情况,时效上存在一定的偏差,反之最近加拿大地产协会(CREA)公布的10月份其他数据则显示楼市开始回归到其正常平衡。

  展望2011年,Shahrzad Mobasher Fard和Pascal

  Gauthier皆认为楼市的稳定性和频密的房地产交易活动,会帮助减低楼市向下的风险(downside risk),即其下限(floor)

  ﹔然而,失业率和持续受压的收入将会抑制楼市上调的反弹力度,亦即其上限(Cap),而楼市会在这范围内波动。

  加拿大地产协会:

  买家审慎

  加拿大地产协会(The Canadian Real Estate Association)

  最近的市场报告指出,第三季度的销情反映﹐加国房地产市道已经重拾动力。加拿大地产协会首席经济学家Gregory

  Klump分析,房地产市场供求已经开始稳定下来,虽然现阶段加国息口低,但经济前景不明朗,买家比较审慎,楼价很难像以前般被炒得那么厉害。

  细摩:

  继续看淡

  摩根大通在最近发表的Global Data

  Watch研究报告却认为加拿大正处于50年来按揭利率的历史低位,但10月份公布的数字处处都反映市场目前的呆滞状态:10月全国新屋动工量比9月份跌了9.2%,是自09年4月以来最大按月跌幅,亦比去年同期动工量低10.7%,3个月来累积跌幅达15.6%。

  摩根大通对加国楼市继续看淡。

  丰银:

  楼市回稳

  丰业银行银经济师Adrienne Warren在她最近的研究报告上指出,经过大起大落的一年,楼价终于回稳,由市场基本需求撑起并企隐,市场重新回归正常与冷静。

  总括来说,加国房地产市场现正步向正常的水平。 据数据显示,比较对卖家有利的地区有多伦多和渥太华,而比较对买家有利的地区则是卡加利和爱蒙顿。

  最近许多坊间调查显示,加国家庭对就业与经济环境很忧虑,对斥资买楼却步并抱观望态度。 Adrienne Warren

  就此表态,加国按揭利率低,就业市场稳定,房地产市场始终有支持,虽然不会像之前炒得那么火红,但预期未来几个月房屋销情还是向好,公众不用过分悲观。

  《经济学人》﹕

  房价被高估

  财经杂志《经济学人》(The

  Economist)在近期发表的全球房地产调查报告中指出,全球大部分楼市逐渐走出金融海啸的阴霾,而据其计算(以目前房价/房租比和长期的平均值为指标),加拿大目前的房价比其本身公允价值(Fair

  Value) 高估了23.9%。

  帝银:

  继续下跌

  加拿大帝国商业银行经济师Benjamin

  Tal在评估房地产楼价时却认为,加拿大平均房价只比其公允价值高出大概10%左右(安省楼价被高估11.6%),并没有像《经济学人》讲得那么严重,但他认同房价上涨得过高兼且供过于求,现在只能指望国外投资者和移民的新资金可以带来新气象。

  Benjamin Tal并表示房价会继续下跌,但不会像美国房地产市场般崩围。

  满银:

  调整是件好事

  满地可银行副首席经济师Douglas

  Porter也表示,经历过去3年和前半年的大上大落,楼价和目前相比以作30%大幅度下滑调整,楼市终于开始回归正常,接近2000年的平均楼市状态水平,这样的整固是一件好事。

  满地可银行经济师古泰利Sal Guatieri认为,除非按揭利率突然飙升或经济陷入衰退,否则,加国楼市供求整达平衡,楼价寻底空间已经不大,跌幅只在5%以内。

  未来数年,加国的经济应该可以持续增长,只是步伐较会为温和。

  上坡下坡无大惊险

  还观这一年的加国楼市,年头的疯狂炒卖大牛市,年中的下滑,像坐过山车般,但上上落落的坡度不算大,到了差不多年尾,无惊无险的「软陆」。

  近期部分乐观经济数据,让市场看到加国楼市触底反弹的希望, 但明年楼市走势如何,像坐过山车还是像坐咖啡杯,一切也言之过早。

  加人续享低利率环境

  经济分析员相信,加拿大人在物业及汽车贷款上,仍然可在一段较长时间内享受相对低的利率。

  自今年6月起,加拿大中央银行调高利率1厘,以防通胀升温;但近期加国国内及国际经济形势有变,央行已暂停加息,加上美国联邦储备局更推出第二轮量化宽松政策,以刺激仍然疲弱的美国经济。

  道明银行刚发表的研究报告指出,央行行长简尼很可能要等到明年7月才再考虑调高利率。

  央行在议息会议上所决定的隔夜拆息,影响银行最优惠利率,若果央行继续保持利率不变,对加拿大人肯定是好消息,不论是消费者或企业,均可享受较便宜借贷成本。

  欧洲债务危机再现,令投资者担心环球经济复苏或将受阻,且美国经济只有轻微增长,拖慢加国经济复苏步伐,贸易赤字短期料将不会消除。

  道银首席经济分析员Craig Alexander表示,虽然加国不会出现双底衰退,但加人已认识到经济增长1.5%至2%是正常水平,劳工市场不会迅速复苏。

  经济合作及发展组织较早前曾建议简尼维持现时利率不变,最低限度直至明年春季。

  有惊无险 加国楼市避过泡沫和崩溃

  加拿大道明银行(TD)一份最新报告表示,在过去三年,加拿大房市虽然出现过波动,但最终免予先泡沫和崩溃。

  据环球邮报报导,TD银行经济部门报告说,加拿大房屋市场已经实现软着陆,并可能已经在今年七月触底。有此难得的成功软着陆,TD银行预计“明年的价格疲软不会那么厉害。”

  “对市场供应一方的反应也不会那么强烈,经济形势有所改善,这都会多少抵销调高的借贷利率。”报告中说,

  “市场应保持相当的平衡,限制房价波动范围。今年收到实际收益之后,我们预测在未来两年价格波动不会太大。”

  加拿大楼市虽然自七月低谷之后,销售额有所增长,但增长趋势估计只能持续到明年6、7月份,当银行利率开始升高之时。

  银行报告表示,由于销售趋于平稳,并于2011年将缓慢下来,预期在未来几个季度价格会达到一个短期上限。随后,市场会保持更为温和的平衡,因此在2011年底和2012年初,会引起价格小幅下跌3-5%(峰谷比),晚些时候价格就会最终稳定下来。

  该报告还探讨了市场是如何惊险地避过了房市的崩溃,报告称,“在全球金融危机中,2008年秋是最厉害的时候。有些人担心,加拿大可能面临美国式房市崩溃。后来有惊无险,虽然市场在2008年经历严重衰退,其间平均零售价格下降13%(峰谷比),但很快就反弹回来。

  2009年7月,房屋平均价格已恢复到衰退前高峰。住房抵押贷款利率处于历史低点,此低价格为其后的大回转奠定了基础。到2009年底,平均价格又攀升6%。因此,所关注的问题完全来了一个大掉头,转向另一个危险的情况:房地产泡沫是不是正在酝酿。

  报告表示:“如果2009年的反弹能够持续更长一点,很可能同意这样观点。但是,正如所料,它并没有持久。2009年底销售出现高峰,2010年4月回跌到平均水平。而今年上半年,销售返回大部分的收益。”

  此外,2009年的市场反弹将预支了未来市场的需求。但与此同时,新上市房屋的减少又使市场保持一定平衡,防止价格大幅下降。截至今年下半年,市场已经历新一轮反弹。

  业主供楼负担第三季减轻

  据加拿大皇家银行一份报告指出,由于按揭利率低企及楼价回软,加国业主在第三季的供楼负担有所减轻,供楼负担比率相对第二季下跌1.4至2.5个百分点。

  加拿大皇家银行发表报告指出,虽然第三季业主的供楼负担比率下跌,但仍然高于长期平均水平。

  报告表示,第三季平房负担比率相对第二季下跌2.4个百分点,至40.4%,但与去年同期比较,仍上升0.3个百分点,当时加国刚进入衰退期。


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