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加拿大楼市到底有多稳固薪金升幅远逊于楼价

时间：2010-09-15 来源：北辰网

　　据报道，最近两家立场不同的研究机构，就加国地产市场会否出现泡沫化危机，作出了截然相反的调查结果。究竟大温哥华以至加国房地产发展是否存在泡沫?近年受美国次按危机冲击下，加国楼市业者难免居安思危，在年来地产市道调整声中就出现了针锋相对的看法。悲观者指加国楼市呈现泡沫化趋势，面临美国式崩盘风险;乐观者认为本国房贷政策素来严谨，经济基础稳固，楼市并没有泡沫爆破危机。

　　加国楼市有多稳固?与其口水战，不如通过回顾过去30年出现两次大调整，把目前市场环境与当时经济环境比较，结合美国楼市相关资讯，再由业内人士现身说法，条分缕析，当有助读者认清楼市发展的真相。

　　十年屋价几倍增薪金升幅远逊

　　歷史未必一定在将来重演，但歷史自有运行的内在规律。期望通过纵深挖掘，借助宏观经济分析，以及整理美加楼市运作基本数据，可帮助民众作出自己的判断。

　　要分析房地产市场是否泡沫化，须先给「楼市泡沫」下个定义。可学术界对此未有一广泛接受定义，泡沫化往往概念模煳。最近一期《加拿大商业》(Canadian Business)杂志一篇名为《一切泡沫都会破裂》(All Bubbles Must Burst)的文章指出，房屋价格持续大涨、国民债务与收入比率(debt-to-income ratio)高企，是出现楼市泡沫两大徵兆。

　　过去10年加国平均屋价几乎倍增，但国民收入升幅远逊房价增幅;国民债务与收入比率现高达145%，与美英两国相近，该文认为加国楼市存在泡沫。但房产业者指需求仍大，资金也足，根本没有泡沫化迹象。

　　此外，加拿大另类政策中心的最新调查结果也与「泡沫危机论」一致，可是同期另一机构贺维学会的报告却指出，加国楼市实无虑泡沫化之忧。

　　房产业者指需求仍大不能忽略计入利率因素

　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)前高级市场分析师、卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔(Cameron Muir)上周五接受记者访问时，表示不同意「泡沫危机论」的观点：「我们不能只看过去10年发生了甚么，更要看过去20年的歷史。以大温地区为例，1994年以后楼市持续不振近6年有多，而过去10年的强劲涨幅，可以看作是对1990年代不振的补涨。」

　　另外，缪尔认为国民债务与收入比率虽为重要指标，但要把利率因素列入计算公式。由于加国维持了较长时间的低利率，令很多屋主有能力承担更多的负债，在一定程度上扩大了这比率。没考虑利率因素的该项指标，并不能反映市场全貌。

　　金融海啸引致约一成半跌幅

　　缪尔认为，楼市出现泡沫主因是投机因素导致价格勐涨，一旦利率及经济出现不利因素，市场恐慌，导致价格大幅回调。去年大温楼市因2008年全球金融海啸引致约15%跌幅，但随后强劲反弹;如果本地楼市真的存在泡沫，不会如此迅速回升。

　　当然，海外热钱流入对支撑本地楼市所起的作用，也是不可低估的，这尤以卑诗省为然。这些国际热钱的走向，往往不易从正常经济运作面观察得到，以致经常受分析家忽略。

　　大温楼市在1981年至1982年间，以及1994年至2000年前后，分别出现两次较大幅度调整，也有人称之为泡沫爆破。最近更有分析指目前大温楼市处于第三次泡沫破裂前夕。缪尔认为，就影响楼市走势的几个主因素看，目前状况不同于上两次，所以不存在当年导致房价大跌诱因。

　　加国业主拥有房屋近七成房地产买家资金足

　　CMHC卑诗地区经济学家福克茨(Carol Frketich)也预测大温楼市不致大幅回调，她说，目前市场处于平衡或者有利买家的状况，重售房屋交易减少，现存及新放盘数量增加。福克茨预估，因今年上半年涨幅较大，今年全年平均房价仍较去年有增长，明年则呈现温和向上趋势，估计2011年平均涨幅1%内。

　　据今年9月6日号美国《时代》杂志(Time Magazine)报道，加国68.4%的民房属业主拥有，在主要西方国家中排名靠前，美国为67.8%。这显示楼市的涨跌，会更直接影响北美民众的财富水平，亦即牵一髮动全身。

　　此外，大温地产经纪张先生表示，大温楼市并不存在泡沫，近来有关本地楼市泡沫将破的报道，令一些原有意入市买家暂时收手，一些买家更希望以此为藉口向卖家杀价，但对方不肯大幅让价，导致这些买家很疑惑，他们说：「不是都说要跌了吗，为甚么讲不下价钱来呢?」

　　张先生分析说，去年本地楼市最惨时在高点下滑20%至30%，但此后迅速强劲反弹，出乎很多人意料，这证明了本地买家以用家为主，市场需求的确很大，买家的资金也充足。

　　他又表示，目前市面可供选择的好房子不多，比如温东地区的独立屋，50万元到70万元价位的只有三四十个，而且卖家大多不是被迫一定要卖出的炒家，基本属自用屋主，见到买家出价低就宁可不卖。

　　现在买房需求仍在，只不过信心不足，不能据此判断楼市出现泡沫。

　　热钱令楼市需求保恒温状态人口增长带来富有移民

　　卑诗近年在国内各省人口流动上，大多保持凈增长势头，大温地区更持续吸引大量海外移民前来定居，这均成为推动本地楼市兴旺的重要动力。

　　有大温资深地产经纪指出，投资移民带进的热钱源源不绝，使得大温楼市资金充足，买家承接力后劲凌厉。

　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)第三季度市场展望报告指出，今年第一季度，本国各省间人口流动统计显示，卑诗省总人口凈增长1,642人，迁入本省人口主要来自亚省和安省。就海外移民来说，卑诗省同期共吸引了1.2万个新移民前来定居。加拿大家园,www.canadameet.com

　　估计2010年下半年抵达卑诗省居住的海外移民家庭，将达2.8万户，其中大多数选择在低陆平原地区居住。

　　CMHC卑诗地区经济学家福克茨认为，人口的增长，无疑为本地房屋交易及出租市场，添加强劲的燃料。

　　卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔指出，本国吸引的55%投资移民在卑诗定居，其中大多数在低陆平原地区，他们同其他移民相比更富有，是刺激本地楼市的主要力量之一。

　　新移民一次过付清房贷

　　拥有16年业内经验的大温资深地产经纪张先生认为，目前来自中国大陆的移民较多属于投资移民，他们的资金实力较为雄厚，大多不喜欢把大笔资金存放银行，而比较喜欢投资于较为熟悉的房地产。

　　由于资金充足，张先生说这些新移民买家大多会选择一次过付清房屋贷款，或者仅贷款少许，这些有实力买家，近年源源不绝地抵达大温地区，这对本地房地产市道发展，构成一道极有作用的支撑力量。

　　当然，国际热钱又是另一种有助支持本地楼市续热的中坚力量所在，特别是一些来自中国大陆移民的海外热钱，多年来往往神龙见首不见尾，这种势头已经延续多年，变成了一种需求，使近年房屋市场虽云放缓，可始终不致一蹶不振。

　　投资或投机随市场感觉走

　　房地产市场上的买家，大致可划分为用家、投资者和炒家这三大类别，三者之间可能互相重叠，而资金投入者的角色，更会随着市场处境的新变化而互相转换。

　　目前本地房地产市道趋向缓和，短期之内，似难再现疯涨势头，专家认为，这极大地抑制炒家的投机行为。可市场的用家就享有可选货源较多的优势，而暂时得以「用家市场」(buyer market)佔了上风。

　　一般来讲，用家指公众买房用于自住;投资者指买家购买一处或多处房产，用以出租赚得租金，同时也自房屋的长期增值上获得投资回报;炒家则是投机者的代名词，他们购买物业目的不是自住或期待长期持有增值，而是在预料楼市上涨的前提下，买入后在短期内就卖出谋利，且期待利润极大化，那如同炒作股票般，风险相应较大。

　　觑准满意利润价位出手在金融海啸期间捞低入货

　　据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示，并没有一个公认的持有物业时间期限，来断定买家是投资还是投机。

　　大温地区数年前楼市炒风盛行的时候，炒家对楼花的炒作，则是典型的投机行为，但往往更要承受楼市暴跌所引致的损失。

　　最初，这些炒家看准楼市将涨，同时买入四五处兴建中的楼花，他们购买时就确定自己不会将来入住，或者等到交楼，而是在手中持有几年或更短的时间，觑准一个满意的利润价位，就会把楼花转手卖出，很多人以此获得暴利。

　　不过目前楼市放缓声中，反倒会帮助把此类炒家挤出市场，因为没有暴涨的空间时，炒家就无利可图，只能暂时退出。

　　有时候，用家、投资者和炒家的身分很难确切区分，比如张先生全家移民来加近十年还未买下房子，妻子时常埋怨他未抓住时机。他们认为，反正已经错过了自己觉得合理的入市机会，决定等待下去。

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