加楼市疯狂终结 时间换空间5-10年让楼价停滞

　　前几周，《纽约时报》上的一则大标题吸引了我的眼球：“分析师称，‘住房作为创造财富的一种手段正在消失’(Housing Fades as a Means to Build Wealth)。这篇文章还表示，当大多数的房地产专家相信美国住宅市场将触底复苏的时候，许多人也同时感觉到房屋所有权将不再像20世纪后半叶时那样，能带来丰厚回报了。该报这个板块的内容引发了我的思考：可能这并不完全是坏事。但这个结论是事实吗?这个结论适合于加拿大房地产市场吗? 该报称，加拿大的住宅市场并没有遭受像美国房市那样的重创。但总的说来，这两个国家的住房比率在过去大约50年的时间里已经有了剧情相似的趋势。事实上，这篇文章中所指的“丰厚回报”在过去的10年里已是一个事实。那就是当情况真的变得疯狂的时候，人们失去了理智，房子也超出了家的概念。它变成了一个暴利或者说高收益的资产类别：房地产。

　　根据加拿大丰业银行的数据显示，从1960年到2000年，加拿大(美国，世界其他大部分地区)的房地产价格经通胀调整后，以每年大约2.4%的速度上涨。换句话说，那个时候，住宅能提供稳定的收益，但房主并没有该报所暗示的正在获得巨额的收益。

　　情况从2000年到2009年改变了，当加拿大的房地产价格平均以每年5.2%的速度增长的时候，在加拿大的一些地方，例如渥太华以及维多利亚，这种增长更明显。房地产价值的急速上升很早就开始在这些地方出现了。1986年我们在维多利亚花8万加元买了第一套房子。4年后当我们搬到渥太华的时候以17.2万加元卖掉它。我们被吓到了，由于当时我们无力承担费用，我们没有为房子投资过一分钱，这项收益就变得毫无道理了。后来我们卖了我们在5年后买的下一个房子，又获得了超过10万美元的可观利润。

　　在那个时期，每个人的房子都以不可思议的比率在升值。这允许我们去银行，在我们抵押贷款之外，获得更大的信用额度，因此我们可以花三个星期去意大利旅行。

　　我最初开始认为房地产市场没有什么意思了，我们所看到的价格上涨的模式必须停止，它已经有了“庞氏骗局”的味道了。可是到了21世纪，情况变得更狂热了。

　　也许当你变老的时候，你对于一些事情的看法会改变。但我认为有一种情况是值得说的，当你没有为了变得富有以及为你的退休融资而买房的时候。你买房的目的是庇护你的家庭，建立生命的回忆，它通常仅仅是你曾经拥有的家，当孩子们长大成人后，期待他们也拥有一个家也合乎情理。现在我为那些努力进入这个市场的年轻人感到遗憾。

　　根据加拿大丰业银行资料显示，年轻的成年人远远比上一代的人步伐迈的更快。我的直觉是许多人相信，尽管他们的抵押状况很糟糕，但仍然是值得的，因为如果他们等待，他们可能永远不会有自己的房子，他们因为害怕而愿意冒险，如果那样意味着他们 25年的时间里都不会有可支配的收入，那也只能这样。

　　但是在现实中，你能引导怎样的一种生活呢? 丰业银行的高级经济学家A d r i e n n e Warren相信，在过去的10年的时间里，房地产市场处于反常的状态，因此很长时间这种局面都将不会再重复，她认为我们正在返回到更正常的轨道上来，返回到欧吉和哈丽雅特时代(Ozzie and Harriet)的适度利率上来。Warren女士告诉我，长期来看住宅将仍是合理的投资，但现在它首先是生活方式的选择，加拿大英属哥伦比亚大学中心城市经济和地产主任Tsur Somerville表示，过去10年投资狂热的模式结束了。仅靠房地产是不能维持和推动长期的经济增长。

　　我希望他们是对的。

　　(原文：The end of Canadian real estate insanity 来源：环球邮报)

　　链接：加拿大房屋的类型按照所有权(Ownership)的不同

　　我们通常所说的房屋包括House和Condo (或Condominium)。House又分为独立屋(Single House)、双连屋(Duplex) .Condo则包括Apartment 和Townhouse(也叫排屋,镇屋)。所谓的独立屋,即房子和这块地都是房主的私人财产，由房主自己管理。 加国中文搜索,www.iask.ca

　　双连屋就是两个房子通过一面公用墙连在一起。同独立屋相比，双连屋因占地少及有公用墙等原因，所以它比较便宜。

　　加拿大六大城市30年泡沫再现

　　一份最新发布的报告警告称，根据2002 年以来对加拿大六个最火爆的地区房市数据的观察，如今市场已经具备了“如果抵押贷款利率大幅上升就有事故要发生”的所有特征。

　　加拿大另类政策研究中心(Centre for Policy Alternatives)公布的该项报告显示，我们需要灵敏地设定抵押贷款利率，以防止温哥华、埃德蒙顿、卡尔加里、多伦多、渥太华和蒙特利尔六大城市房产市场的泡沫破灭。

　　“对于这六个加国最畅旺的房产市场来说，最好的结局是市场可以得到调整，最坏的结局是泡沫破灭，”该报告的作者大卫·麦克唐纳(David Macdonald)写道。

　　“伴随着抵押贷款利率的微升，大银行的利率制定者们仿佛坐在了司机的位置上，他们需要轻踩‘刹车’控制利率继续上升。” 大家目前最关注的是，这六大城市的房价上涨程度已经超过了有史以来的舒适水平 (historic comfort level)，这就使得市场更容易受到抵押贷款利率变化的影响。

　　平均而言，在普通城市，通货膨胀调整后的房价已经稳定在150,000 到220,000加元之间。但是目前这六大城市的房屋平均价格已超过了300,000加元，该报告显示。

　　 麦克唐纳说，房地产泡沫破灭的现象在加拿大一直是属于比较罕见的。自1980年以来，房地产泡沫破灭的情况只发生过三次： 1981年和1994年在温哥华发生过两次，1989 年在多伦多发生了一次。

　　“但这么多城市的房价都在上涨，只显示了一点，那就是将有不测的事情发生，” 麦克唐纳写道。加上现在房价的上涨已经明显超过了通货膨胀率、家庭收入和经济的增长。

　　加拿大正在经历过去30年来首次横跨加拿大六大房地产市场的泡沫。该报告还回顾了低抵押贷款利率和宽松信贷的大趋势，这些因素极大的鼓励了买家的置业行为，否则他们可能根本负担不起。

　　“因为住房的‘可负担性’是建立在低利率的基础上，所以只要抵押贷款利率稍作调整，回到历史水平，所谓的‘负担得起’的情况就会迅速发生变化，”该报告表示。

　　麦克唐纳，作为加拿大另类政策研究中心的研究员，在接受媒体采访时表示，他不认为房屋抵押贷款利率在短期内会增加很多。他关心的是3到5年后的情况。所以麦克唐纳呼吁大银行和其他的抵押贷款机构坚持缓慢、温和的利率上升，以免造成房屋价格坠入谷底。

　　时间换空间方案：5到10年让房价保持在“停滞” 通货膨胀吞噬房屋的价值

　　大多伦多地区：房屋销售在“疯狂抢购”后遭遇下降

　　上周，当黑兹尔·桑斯特(Hazel Sangster)为其客户在多伦多的一处房屋挂牌的时候，她就明白市场已经到达顶峰了。不过，她低估了这套位于Bathurst and Lawrence Ave.附近的房屋赚取更高利润的潜质。该房屋挂牌价为449,900加币，一天之后由于被多个买家看中所以最后以605,000加币的高于挂牌价34%的价格售出。

　　“我真的没有想到它这么快就能被卖出去，尤其是考虑到近期的市场情况，”桑斯特说。 “但事实证明，位于良好地段的高价房屋仍然好卖。”尽管如此，桑斯特的此次销售绝对是个例外，不是常规，尤其又是在多伦多市场过去数个月都负债的情况下，该交易更加显得引人注目。目前，市场已经转向了买方市场，一些卖家纷纷被迫降低挂牌房屋的要价。本周早些时候，加拿大另类政策中心表示，加拿大6个城市正处于一个危险的房地产泡沫中，未来可看到房价跌幅高达21%。

　　周五公布的数据显示，多伦多地区的现房销售与去年 8月相比下降了22%。上个月，通过MLS系统达成的交易有 6222套，与2009年8035套的销售记录相比下降了不少。大多数房地产经纪人都将这次下降归咎于今年上半年买家的“疯狂抢购”行为。