HST成加拿大楼市杀手 多家银行调降按揭利率

　　买房卖房是每个家庭涉及大额资金交易的重大决定。实施统一销售税(HST)是加国一东一西两大省份安省、卑诗省于今年7月同时推行的重大举措。舆论曾将早前加国一枝独秀的火热房地产交易景象，解读为HST实施前的疯狂一博。那么，在HST实施1个半月之后再来看看现今的房地产市道，情况是怎样的呢?与HST的实施又有什么关联吗?

　　大温7月楼价及成交量跌至十年最低

　　大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)上周公布的数据显示，今年7月份的大温地区(Metro Vancouver)房地产市场，无论是成交量、价格，还是放盘出售房屋数量，均录得近10年来同月最低水平。

　　今年7月份，在大温地区(不包括素里市)，透过计算机盘(MLS)转手的房屋共有2,255套，较2009年同期录得的4,114套房屋(创下7月份最高销售纪录)，急跌45.2%。而菲沙河谷区(Fraser Valley)的销售量更仅有1,001宗，较去年同期跌47%。

　　与2008年7月(2,174套)比较，今年7月份的房屋销售量则微升3.7%;但比起2007年7月份的3,873套，今年7月份下跌了41.8%。

　　大温地产局总裁莫尔多温(Jake Moldowan)指出，随着房屋销售和放盘房屋数量的退减，房屋价格也从今年春季的高峰期回落。

　　今年7月份，大温地区经计算机盘新放出发售的独立屋、孖屋及柏文，共有4,138套，比2009年7月份的5,041套，减少了17.9%。

　　今年7月大温地区各类房产的屋价指数(HPI)为577,074元，较2009年7月的528,821元，上升了9.1%。

　　大温地区在今年7月转售的独立屋共有908套，较去年同期的1,614套，下降了43.7%，屋价较去年同期上升11.5%，至793,193元。柏文销售量有979套，较去年同期的1,708套，减少42.7%，屋价则下降6.2%，至387,879元。

　　大多房市7月售量暴跌34%

　　与大温地区房地产市道呈现出半斤八两的态势，大多伦多地区7月份的房地产成交量亦表现为大幅度下跌，新进入市场的房屋数量也有所下降，虽然房屋的平均售价与去年相比则呈上升趋势，但与7月之前的两个月相比，房屋售价还是呈下降趋势。

　　根据多伦多地产局公布的销售数据，今年7月份大多地区的房屋交易为6564宗，与去年7月的9967宗相比，下降了34%。

　　新上市的房屋数量为1万825套，降至2002年以来7月份上市数量的最低水平。房屋平均交易价格为42万482元，比去年同期上升了6个百分点。不过值得注意的是，与前两个月相比，房屋售价呈下降趋势，7月份的平均售价比6月份下跌3.3%，7月份平均售价为42万482元，6月份为43万5034元，5月份为44万6593元。

　　与去年全年相比，今年前7个月的平均售价上升了12%，达到43万2253元。7月份房屋售价的中位数是36万1000元，而去年同期为33万9990元。今年前7个月的交易总量与去年同期相比，上升了12%。大多区地产局主席约翰斯顿(Bill Johnston)认为，7月份的销售量低于预期。

　　地产经纪指HST影响房市交易

　　根据皇家地产公司(Royal LePage Real Estate Services)在7月份进行的调查报告指出，在接受访问的765个安省和卑诗省地产经纪当中，多数认为，HST的实施确实直接或间接地为房市带来了影响，譬如，7月房市成交量下滑，可能与卑省和安省民众对HST产生混淆和错误观念有关。

　　这项由Royal Lepage公司进行的问卷调查，对象为今年7月1日起实施HST的卑省及安省的地产经纪，结果显示两省地产经纪中，有36.5%和49.7%认为HST为房市带来明显和部分影响，认为没影响的仅有5.2%，另有8.6%表示不清楚。

　　若问到哪些因素令近期房市转冷，43.9%的经纪认为是HST，28.4%认为与升息有关。高达86%的受访者都认为HST在某种程度上影响了他们的业务。

　　两省省民对于HST实施后，房市交易有何改变并不清楚。如46.7%的地产经纪指出，不论是买方或卖方，都因HST的实施，对于新税制为房产交易带来哪些影响感到困惑。

　　该份调查亦透过地产经纪与客户的互动情况，了解买、卖家对于HST的想法，结果显示买、卖家高度了解HST对房市的影响者为31.4%，部分了解者占了43.9%，不太了解和不知道者亦有24.1%和0.7%。

　　根据新税制规定，新屋、房屋买卖中涉及的服务费和佣金，都须要支付HST，而二手楼交易则毋须缴付该税款。46.7%的受访者指出，尽管HST新税实施至今已逾一个月，但很多客人仍然对新税制感到混淆，甚至有误解。

　　Royal Lepage主席兼行政总裁索普(Phil Soper)因而表示：“我们希望了解籍调查了解HST真正带来甚么影响。结果，我们发现，两省省民对新税的误解，对房地产市况确实构成某种程度的损害。”

　　新屋起建数量减少

　　加拿大按揭与房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp)本周三发布的数据显示，以年率计算，7月份的经季节性调整新屋动工量由6月份经修订的192,300个单位，下跌至189,200个单位，亦即下降了1.6%，幅度较预期的为低。

　　丰业资本(Scotia Capital)经济师霍尔特(Derek Holt)及卓力克(Gorica Djeric)在评论中称，数据反映出利息上升，以及安省和卑诗省实施的合并销售税对这个主要行业的影响，证实本国的经济增长已失去了来自房地产业的动力。营建业界预期，由于房市销售和价格双双下滑，未来几个月当中，各地新屋起建数量将会持续减少。

　　温哥华地区营建协会(VRCA)总裁沙夏表示，近来经济复苏是股助力。但是他也警告，新建案在未来几个月内恐怕会持续减少，因为房市销售已开始下跌，各级政府的经济激励方案亦相继退场。

　　大温民众续反HST

　　虽然统一销售税(HST)已在7月1日实施，但大温的反对人士并未停止抗议。反对HST运动(FightHST)组织上周日于温哥华史丹利公园举行反HST集会，约有150人到场。这些人士聚集在温市中心丹曼街(Denman St.)夹佐治亚西街(W. Georgia St.)的十字路口，每当有车辆驶过时，他们就挥舞手上标语，经过的车辆不少也鸣笛响应，代表支持抗议活动。据报道，反对HST运动卑诗省协调员韦特若(Salvatore Vetro)表示，他们已经收到超过75万个市民签名，反对实施HST，希望省府可以听取民意，取消该税项。

　　本周三，反对统一销售税(HST)人士接获卑诗选举处(Elections BC)通知，一方面，全省85个选区收集的反HST签名，已经证实超过法定10%的下限;另一方面，选举处表明，要待反HST运动的官司有裁决之后，才会把签名递交省议会。这意味反HST运动提出的《取消HST法案》(HST Extinguishment Act)，无论下一步是呈交省议会表决或交付全民公决，都将要无限期延后。 canadameet.com

　　有地产经纪称现为买房良机

　　有地产经纪表示，未来房价究竟是升还是降，连专家也无法准确预测。对于确有置业需要的买家来讲，现在应是入市的合适时机，因为现在的地产市道实际上又进入了买方市场，让卖家担心的负面消息比较多，进行交易时竞价幅度会比较宽裕。

　　亦有地产经纪认为，目前加国银行的利率仍处于低水平，而且整体经济已走上复苏之路，房价不会持续长时间下跌。长期来看，房价仍肯定是继续上涨的，因此对于首次购房者来说，永远都是越早入市越好。至于投资者，就要全盘考虑收益能否平衡借贷等项成本。

　　多家商业银行调降五年期按揭利率

　　就在加拿大房地产交易量7月份下降30%的消息报道之后，皇家银行(Royal Bank)宣布调降五年期固定按揭利率0.1厘至5.49厘，于周二早间生效;随后其它主要商业银行包括满地可银行(Bank of Montreal)、CIBC、Scotia银行相继宣布类似政策，不过国家银行(National Bank)和道明信托(TD)尚无动作。

　　这是加拿大主要商业银行在半个月内第2次调降五年期按揭利率，8月4日，皇家银行降低其五年期固定按揭利率0.1厘至5.59厘;满地可银行则降0.2厘，新利率也是5.59厘。

　　在调降五年期按揭利率的同时，各大银行的一年期固定按揭利率维持不变，仍然为3.30%。加拿大央行隔夜利率已由0.5厘调高为0.75厘，各商业银行优惠利率也随之上升为2.75厘。因此皇家银行(Royal Bank)和满地可银行的浮动按揭利率维持不变。