加拿大多伦多市的负担能力指数高达4.93,这意味着多伦多市民在负担其住所方面非常的吃力,因为买房的花费在他们的收入里占据比重过高。此图为多伦多一处挂牌房屋,因房子价格过高, 一直乏人问津。
奇妙的“负担能力”指数
“负担能力”是房地产界最令人熟悉的流行语之一,但负担能力指数是一个非常奇妙的度量系数。负担能力指数是用房屋购买价格除以整个家庭的总收入计算得出,这个数字可以让我们看到一个健康的房地产市场和健康的城市。我已经使用这个“工具”多年,每当我要投资社区的时候都会用到。
从整个城市的角度来说,负担能力指数越低就代表居民的负担能力越好,因为相对于这个城市的平均房价,居民的收入是相当不错的。这意味着房屋将有很大的升值空间,因为居民有大量的可支配收入可以投资于房屋以及社区。搬到社区的新居民如果有较高的收入,就会把更多的钱花在房子上面,使得房屋升值。我常常看到,在一些城市房屋升值的速度比全国平均速度要快,而这些城市的负担能力指数都很低。
另一方面,高负担能力指数告诉我,当地人的生活捉襟见肘,因为他们在住房上所花的费用占收入的比例过高。业主发现储蓄和投资在自己家中是非常困难的,所以维修经常被忽略,因为没有钱去维修。结果我们看到,房子甚至整个社区都开始出现破败的景象。如果利率下降,负担能力指数高的城市在短期内房价会涨,但是一段时间后房价最终会趋于下降。
负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平 不应投资
为什么负担能力指数会是一个这么好的“信号灯”呢? 因为它关系到当地的人均收入。而房屋价格又和收入水平产生了联系,这是一个“苹果到苹果”的比较。
那么,可以接受的负担能力指数是多少呢?每个人都有自己的标准,以下是我的标准:如果一个地区的负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平,我就不会在这个地区投资房产。
如果计算下来你的负担能力指数超过4,我绝不会建议你购置房产。这就表示,当你打算买一处400,000加元的房子的时候,你的家庭总收入应该不少于100,000加元。
负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”
另外,负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”,以美国为例,当它的负担能力指数达到6 的时候,房地产市场泡沫开始增加。由于负担能力指数增加,房地产市场泡沫破裂的机会也大大增加。当然,每个城市都有其独有的各种各样的因素,但负担能力指数绝对为市场观察家们提供了一个早期预警系统。
很显然,加拿大的一些城市都处于这样一个泡沫中,负担能力指数节节攀高超出控制:在温哥华,该指数是9.46; 在伯纳比,该指数是7.6;多伦多则是4.93。目前,该项指数的全国平均值约为5.35。
我想要调查一下是不是加拿大人都生活在巨大的压力中,我统计了五个城市的负担能力指数,有2个城市的房屋是人们“负担得起”的,如果判断标准是我所能接受的4 的话。
我还从这五个城市每个城市挑选了两个家庭来进行比较,看看什么是我们要买的,什么是我们真正承担得起的。
我们似乎要把事情一起做,当我们国家的负担能力指数快接近引发房产市场泡沫的数值时,我们应该从美国的可悲例子中学到教训。
有几个市场似乎快要到调整期了,一些专家说,如多伦多和温哥华超过20%的市场。这些城市和其他通胀城市的高房价只是在短期内持续,因为现在的利率如此之低,如果利率在未来24个月内上升,我们就会面临重大的改变。
加国5大城市负担能力指数一览表
地区 平均家庭总收入 平均房价 负担能力指数
多伦多 $89,519 $441,607 4.93
温哥华 $80,544 $762,100 9.46
新斯科舍省 海角 $54,881 $110,981 2.02
圭尔夫 $87,154 $274,726 3.15
坎莫尔 $124,064 $733,154 5.91 作者: 陈瑶