金融危机山姆大叔陷衰退 看加拿大如何调控楼市?

　　实际上，在西方一些发达国家，政府也会在必要时出手对楼市进行调控。但是，如何调控市场却是一门艺术。对比加拿大与中国的楼市调控，会发现两国政府的做法存在巨大差异。

　　金融危机爆发后，邻居“山姆大叔”陷入衰退泥潭中难以自拔，加拿大楼市却在经历了短短半年的调整后旋即掉头向上。自去年夏天以来，加拿大楼市走出了一波与中国楼市颇为相似的行情：成交量与房价连续数月屡创新高。今年第一季度，多伦多、温哥华等大城市的房价相比去年同期上涨幅度达到20%，市场上争抢Offer的现象屡见不鲜。

　　加拿大政府一直在密切关注该国楼市的走向，并最终选择出手为火热的楼市降温。今年2月中旬，加拿大财政部宣布自4月19日起，政府将收紧房屋贷款按揭条件。具体内容为：要求贷款人申请贷款时必须符合五年期固定利率抵押贷款要求的条件，即便贷款人选择较低利率和较短期限的贷款种类;再贷款(re-financing)的融资上限从房产价值的95%降至90%;对投资人士欲使用政府担保的按揭贷款购买非自住物业，要求能交付相当成交价20%的最低首付款。

　　财政部调控楼市的三项新政正式生效后，炙手可热的加国楼市现冷却迹象，5月份成交量和房价出现了“双降”。

　　实际上，在西方一些发达国家，政府也会在必要时出手对楼市进行调控。但是，如何调控市场却是一门艺术。对比加拿大与中国的楼市调控，会发现两国政府的做法存在巨大差异。

　　首先，在调控政策出台之前，加拿大政府会对房价上涨过快所带来的潜在风险进行反复提示，并对即将出台的政策发出明确信号。自去年底以来，加拿大央行行长马克?卡尼(Mark Carney)和财政部部长吉姆?弗拉赫蒂(Jim Flaherty)曾多次接受媒体采访，表示“对加拿大楼市过热的担忧”。

　　卡尼去年12月就开始发出预警：“目前极低的利率，正在吸引加拿大人借贷太多钱，银行则大幅度增加放款，或许他们将来都会追悔莫及，因为央行迟早要提升利率。”而弗拉赫蒂也几次提醒消费者，如果必要，财政部会考虑出台一些措施为房屋市场降温，如考虑收紧购房者申请政府担保的贷款条件。

　　部长级官员多次暗示要收紧按揭贷款，目的是为避免部分购房者看不清形势，从而令个人财务状况陷入到危险境地。由于信息透明、预期明确，在加拿大，几乎没有媒体和公众为即将出台什么政策、还有多少只靴子要落下而争论不休。

　　而在中国，不少政策出台前会玩“躲猫猫”和“猜猜看”游戏。笔者认为，中国在某种意义上是一个“童话王国”，但回到童年玩游戏的人却需要很高的智商，不然会对很多与自身息息相关的事情作出错误的理解和判断。

　　尽管官方对不少即将出台的政策态度都相当“暧昧”，但并不是说，任何政策出台前一点信号都看不到。新“国十条”出台前，从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连发6篇社论，央视主持人提出尖锐质问：“房价是总理说了算还是总经理说了算”，这些都是具有中国特色的“信号”。如果《人民日报》就某一问题连发社论也不容忽视，民众如果懂得政府这一招，会在信息不透明、消息满天飞的中国，多多少少能拨开一点迷雾。

　　调控政策除应明确预期外，还应“未雨绸缪”，而不是“亡羊补牢”。在2月中旬宣布“房贷新政”的同时，弗拉赫蒂特别强调：“尽管并无确切证据表明加拿大房地产市场已出现泡沫，但政府需要未雨绸缪。”

　　实际上，加拿大部分城市的房价只是最近一年来在某种程度上被高估，并不存在泡沫。数据显示，从1996年到2008年，多伦多房地产市场年平均增长仅为6%左右，房价收入比、租售比等都属合理范围。但加拿大政府显然很清楚一点：房地产泡沫一旦形成，再去刺破就会为时已晚，届时整个国家会付出巨大的代价。

　　至于中国房地产市场是否存在泡沫，则像个皮球一样被踢来踢去。不可否认，中国政府实际上从2005年就开始进行宏观调控，但遗憾的是，本轮调控之前，管理层在近五年时间里三次出手调控楼市，北京、上海等城市的房价也在这五年内上涨了整整三倍。如今，患有泡沫依赖症的中国经济，仍然很难讲能否摆脱房地产这个支柱性行业，现在调控，已有“亡羊补牢”之意。

　　加拿大政府很少对房地产市场进行直接干预，即使需要这样做，也会采用市场化手段。你不可能在加拿大看到限制外地人购房、买房查验结婚证这样的调控手段。这与中国房地产市场本质上是个“政策市”有很大不同。

　　更为重要的是，在对待每一项可能影响市场的调控政策，加拿大政府都会以谨慎的态度反复论证。此前弗拉赫蒂曾表示，加拿大财政部考虑出台的调整按揭贷款计划，可能会包括“缩短现行35年的最长抵押贷款期限，或上调现行5%的最低首付比例”，但最终出台的政策并没有缩短贷款年限，提高首付款也仅限于投资型物业。

　　相对而言，中国政府针对房地产的政策随意性较大，一项不行再出一项，房地产行业成为名副其实的政策“实验场”。而且，部分政策由于不遵循市场规律，甚至起到了促进房价上涨的相反作用。

　　尽管加拿大政府调控楼市的“组合拳”力度远没有中国大，但却取得了不错的效果，其在楼市调控上的经验或许可为中国提供一些借鉴。