成交量与房价屡创新高 加拿大开始调控过热楼市

　　就在邻居“山姆大叔”陷入泥潭中难以自拔时，加拿大楼市却呈现出截然不同的景象。

　　金融危机爆发后，该国楼市在经历了短短半年的调整后旋即掉头向上。自去年夏天以来，加拿大楼市走出了一波与中国楼市颇为相似的行情：成交量与房价连续数月屡创新高。今年第一季度，多伦多、温哥华等大城市的房价相比去年同期上涨幅度达到20%，市场上争抢Offer的现象屡见不鲜。

　　超低利率推动了加拿大楼市的这波行情。为抵御金融风暴，去年4月加拿大央行宣布将银行间隔夜拆借利率下调至0.25%，各商业银行和金融机构也将房屋按揭利率调至历史最低位，令部分消费者提前了置业计划。

　　加拿大政府一直在密切关注该国楼市的走向，并最终选择出手为火热的楼市降温。今年2月中旬，加拿大财政部宣布自4月19日起，政府将收紧房屋贷款按揭条件。具体内容为：要求贷款人申请贷款时必须符合五年期固定利率抵押贷款要求的条件，即便贷款人选择较低利率和较短期限的贷款种类;再贷款(refinancing)的融资上限从房产价值的95%降至90%;对投资人士欲使用政府担保的按揭贷款购买非自住物业，要求能交付相当于成交价20%的最低首付款。

　　实际上，西方国家政府也会在必要时出手对楼市进行调控。但如何调控市场却是一门艺术。加拿大政府此次调控楼市的经验，或许可为中国提供一些借鉴。

　　首先，在此次调整按揭政策之前，加拿大政府对房价上涨过快所带来的潜在风险进行反复提示，并对即将出台的政策发出明确的信号。自去年底以来，加拿大央行行长马克·卡尼(Mark Carney)和财政部部长吉姆·弗拉赫蒂(Jim Flaherty)曾多次接受媒体采访，表示“对加拿大楼市过热的担忧”。

　　卡尼去年12月就开始发出预警：“目前极低的利率，正在吸引加拿大人借贷太多钱，银行则大幅度增加放款，或许他们将来都会追悔莫及，因为央行迟早要提升利率。”而弗拉赫蒂也几次提醒消费者，如有必要，财政部会考虑出台一些措施为房屋市场降温，如考虑收紧购房者申请政府担保的贷款条件。

　　部长级官员多次暗示要收紧按揭贷款，目的是为避免部分购房者看不清形势，从而令个人财务状况陷入到危险境地。由于信息透明、预期明确，在加拿大，几乎没有媒体和公众为即将出台什么政策，还有多少只靴子要落下而争论不休。这与中国由于缺乏政府发言人、调控政策出台前消息满天飞的情况形成了鲜明对比。

　　除向市场发出明确信号，加拿大政府在出台调控措施时还很重视未雨绸缪，而不是“亡羊补牢”。泡沫一旦形成，再去刺破就会为时已晚。在2月中旬宣布“房贷新政”的同时，弗拉赫蒂特别强调，尽管并无确切证据表明加拿大房地产市场已出现泡沫，但政府需要未雨绸缪。

　　此外，加拿大政府很少对楼市进行直接干预，即使需要这样做，也会采用市场化手段，如利率政策。更为重要的是，对待每一项可能影响市场的调控政策，加拿大政府都会以谨慎的态度反复论证。

　　此前弗拉赫蒂曾表示，加拿大财政部考虑出台的调整按揭贷款计划，可能会包括“缩短现行35年的最长抵押贷款期限，或上调现行5%的最低首付比例”，但最终出台的政策并没有缩短贷款年限，提高首付款也仅限于投资型物业。

　　尽管加拿大政府调控楼市的“组合拳”力度远没有中国大，但却取得了不错的效果。

　　据加拿大房地产协会发布的最新报告，今年5月份该国的房屋销售量与房价出现了“双降”，其中房屋销售量平均下降9.5%，大城市的下降幅度尤为明显;全国平均房价也出现小幅回落。数据显示，过去一年炙手可热的加拿大楼市已出现冷却迹象。