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在加拿大买房需谨慎造假的贷款会害你到多惨?

时间：2010-04-11 来源：北美时报

　　无收入，无信用，5%首付均能贷款。这样的广告反复出现在报纸网站上，看似骗子，但是迫不得已却有时又要去找这些"能人高手"帮忙解决问题。这些承诺是如何做到的呢?

　　在银行审批贷款的时候，有一套完整的程序来对申请者的风险程度进行评估，评估的依据有三个：信用水平，首付比例，还有收入情况。三者都处于优势水平，尤其是首付占房价比例高，贷款审批就很宽松，基本上来讲如果买房有35%的首付，99%都能贷到款。

　　但是，不是每一个人都那么幸运，能够攒足35%，或者说25%，甚至是20%的首期，那么没有钱的人是不是不能买房了呢?不是。加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构，称为加拿大房屋贷款公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC)，而这个机构负责帮助没有能力支付20%首付的购房者，能够顺利成为业主，拥有自己的物业。

　　如果购房者没有足够多的首付，那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险，保障银行贷款的安全。如果客户断供，银行出售物业产生损失，损失将由保险公司承担;但是同时保险公司要求客户交一定比率的保险费，费率占贷款额的2%左右。这个保险不同于人身保险或者人寿保险，是一个强制性的险种，而支付的保费是为了保障银行的利益，只是这个保障合同给了借贷者机会从银行享受高比例的低利息贷款。

　　为什么银行不肯借钱给首付少于20%的购房者呢?这就要从贷款的风险谈起。银行借钱给购房者，承担的风险是有一定的保障的，就是抵押的物业。如果购房者没有办法偿还欠款，那么银行按法律程序能够把房屋进行出售，并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。如果物业不能按时出售，或者物业状况太差，或者物业本身有种种结构问题，导致不能按原本的价值出售，那么银行就会出现巨大的损失。

　　但是如果购房者能够提供超过20%的首付，那么就算断供，假设房屋没有遭到严重破坏，银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。

　　对于没有足够多首付的客户，这个保险其实不会让他们陷入万劫不复之地，真正产生麻烦的，是每个月的供款。举个例子，购买一间30万的一室一厅condo，如果借75%，就是22.5万，如果贷款利息是4%，分35年还清，每个月供款为992块，加上condo fee，电费和地税，大概一个月的支出是1550块。对于一个单身，或者小家庭，总收入在6万，这个负担其实可以接受。但是如果购买同样一间condo，只付5%的首付，那么贷款额加上保险费总共是29万3千7百，同样4%的利率，35年还清，每个月的贷款供款额是1295，增加了300块。对于一个6万年薪的家庭，其实税后的每个月收入只有大概3600，刨去各种支出，要额外固定多300块支出对于现金流可能是一个问题。

　　试想这位客人只能提供5%的首付，每个月用5.4%计算的供款额是1558块，那么每个月的支出变成1933块，每一年就是23200，至少需要税前年收入72500来满足银行的要求。

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