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抵押贷款规则调整加拿大楼市是否存在泡沫?(图)

时间：2010-02-20 来源：缘聚加拿大

　　当美国房市还在挣扎着摆脱衰退泥潭时，与美国一水之隔的加拿大，其房地产市场却异常“红火”。于是，对房市是否存在泡沫的担忧也就出现了。

　　加拿大联邦财政部长费海提于2月16日宣布了房贷新规则。加国银行将使用更严格房贷评估标准。费海提表示，政府此举一方面用于控制加拿大家庭债务的过度增长，另一方面用以确保房屋借贷者能有足够的财力来偿还贷款。

　　从4月19日起，联邦政府将抵押贷款规则调整如下：

　　第一项规定，无论借款人选择的是低利率还是更短期的抵押贷款，都要按照5年期固定利率抵押贷款的标准接受审核，衡量申请房贷者的还贷能力。这主要是为将来提高利率做准备，政府担心未来利率上升，收入不足者无力还贷而陷入财务危机。

　　第二项规定，重新贷款时(refinancing)，所发放的最高金额下调到房产价值的90%(目前的做法是95%)。政府目的是确保自住物业是更有效的积财方式，而不是借钱消费的快捷办法。

　　第三项规定，投资人士欲使用政府担保的按揭贷款购买非自住物业，要求能交付20%的最低首付款，而非目前5%的最低首付。政府此举主要是打击“投机类”的买房置业行为。

　　费海提表示，联邦政府的这些举措，是加拿大火热的房地产市场日益令人担心，虽然他强调目前尚未发展到出现房地产泡沫的程度，但需要未雨绸缪，采取有力预防措施。

　　虽然有业内人士认为，政府通过严格房贷政策来冷却房市，事实上等于是给刚刚走出衰退的整个加拿大经济泼上一盆冷水。但多数加拿大经济学家和金融机构对费海提的政策表示支持。

　　BMO金融集团总裁特查尔认为，该行并不认为加国面临着房地产泡沫，但全力支持财长的新规，因为在预期利率计上升和地区房价继续提高的情况下，新举措主要是出于谨慎目的，预防未来可能发生风险。

　　**收紧房贷新规对华人影响小

　　天合地产经纪周政在接受星星生活记者专访时表示，政府的房贷新政只是一种调整和预防措施，提高购买非自住房屋首付比例的规定可以限制投机炒房的行为，令市场更健康。他认为，政府收紧政策只是影响房地产市场走势的重要因素之一，但并不是绝对因素。周政以多伦多为例，表示由于大量的新移民涌入，尤其是约占全加 46%的投资移民最终定居多伦多，会对房地产市场的稳定和发展起到积极作用;同时，婴儿潮一代也即将退休，没有子女压力的他们，或将大房卖出，换买小房自居，也会增加多伦多房屋市场的交易和活力;虽然多伦多房价最近半年多来上涨迅速，但平均房价仍跟美国及温哥华等地区有很大差距，所以仍有增值空间。

　　鲲鹏贷款高级贷款经理孙晓明向记者表示，新规短期内会对买房者有一定影响，要求买房者必须有足够的还款能力，但从长期来看，新规会使加国房地产市场更加健康，无论对于业界或买房者都是有益的。她举例说，有客户曾抢Offer，用50万购买了只值45万的房子，其5万差价必须自己用现金补上。政府或许看到了房地产过热，所以才推出新的举措，防止投机及希望买家保持冷静。孙晓明认为，房贷新政策对华人买房者来说影响不大，因为多数华人相对比较谨慎和冷静，以为避免CMHC高昂利息，一般都支付至少20%的首付。多数来加已近10年的华人移民，有部分仍未买房，孙晓明预计这些人将会进入买房市场，所以从总体趋势来看，收紧房贷新规对华人影响不大。

　　**加国家庭债务创纪录

　　在财长宣布将执行严格房贷政策前，一项最新的研究报告发现，加拿大家庭负债情况恶化，去年平均负债攀升至96,100元，延迟偿还按揭及信用卡欠帐的数字也增加。

　　温尼亚家庭研究所(Vanier Institute of the Family)周二发表报告，估计家庭的负债与收入比例平均为145%。该研究所说，这是该年度研究录得最高的比例。

　　研究指出，首次置业按揭者借债最多，很多人利用历来最低的利率借贷，但假如利率回升，偿还按揭可能出现问题。报告也发现，房屋市场出现泡沫的迹象，去年秋季，全加平均房价为$340,000，等同加拿大家庭平均税后收入的约5倍。而过去20年长期平均数字仅为3.7倍。同时，房产已经占加人家庭资产比例的 46%，如果出现利率上涨、更多的放盘等，泡沫可能会破裂。加上经济复苏的缓慢，失业率的高企也增加了很多不确定的危险因素。

　　据加国房地产协会近日所发布的最新报告显示，在非季节调整的基础上，加国1月共销售现房46,394套，实际比去年同期的历史低点增长58%;与去年同期相比，加国居民类住宅在1月的平均价格上升了19.6%，目前为353,129元。

　　由于受美国次贷危机影响，加拿大房地产市场自2008年秋起遭受重创，进入“冰冻期”，但与美国不同的是，加国房市并未持续多长时间，其主要原因一是联邦政府的积极刺激计划，央行连续降息至0.25%并保持至今;二是因为加拿大银行体系健康，是七国集团中唯一未需政府斥资拯救的国家。因此全球信贷紧缩于 2008年底开始缓解后，加拿大各主要放贷机构纷纷采取激进市场拓展策略。

　　在政府与银行的双重刺激下，2009年2月加拿大房屋销售重拾升势，到年中二手房交易市场又出现了2007年房市鼎盛时的售价。其中很重要的原因是，很多人也都希望在经济低迷时买房，很多潜在买家在观望和等待了一个冬天后，积极出手买房。

　　**是否存在泡沫引发争议

　　面对眼前异常火热的房地产市场，越来越多的人开始感到担忧。其实美林银行去年年末就曾警告说，加拿大可能处于房地产泡沫状态，投资者应未雨绸□。

　　在这份2010年投资展望报告中，美林的经济学家认为，房贷利率处于数十年来最低水平，为房地产泡沫埋下了种子。金融政策制定者因为其计算通膨率的方式，而可能低估了这个问题，亦即在计算价格指数时，太重视新屋销售，而忽视了火热的重售屋市场。新屋销售量只占住宅销售总额的20%，因此目前的价格指数是否能反映房地产市场全面状况，是个值得质疑的问题。

　　美林的报告警告说，在过度刺激经济成长的货币政策之下，存在房地产过热、形成房地产泡沫的真正危险。

　　岁末年初，世界多个着名经济学家担心新泡沫的来临。为什么旧泡沫刚破灭不久，新泡沫就接踵而至呢?原因在于，由于结构性调整是痛苦的和长期的，各国政府转为采用极其宽松的财政货币政策来应对全球金融危机，这种政策尽管有助于在短期内稳定金融市场与实体经济，在中长期内却埋下了新的风险。

　　宽松货币政策“贻害”世界经济其实早有前车之鉴。在二十一世纪头几年，美国经济上次出现衰退时，美联储也曾大幅降息，以刺激经济增长。当时，美国经济虽然很快摆脱衰退，但却为后来出现的美国房地产市场泡沫埋下了根源。

　　迈进2010年，加拿大的地产市场依然是一片红火。加拿大房地产协会年初发布报告，预测今年加拿大平均房价将创出33.75万元的纪录新高，同时，房屋销售今年也将创出历史新高。在经济复苏之路依旧艰难之时，房价却率先创出了新高。不少专家认为，创记录的低利率仍在推动着当前的购买狂潮。于是有关房地产市场是否过热的争论越来越激烈。

　　央行在过去几个月里，多次提示持续升温的房地产市场潜在的风险，警告购房者要量力而行，不要借贷过多负债过重。央行警告，如果利率如期上调，那么到 2012年中期，约有9%的加拿大家庭可能会因为住房抵押贷款而面临财务困难。偿付能力不足以应付利率上扬，这正是美国刚刚经历过的。

　　多伦多经济学家罗森伯格表示，从去年晚些时候开始，加拿大地产市场中就已经出现泡沫。他预计目前房价已被高估了15%至35%左右，但低利率和避税的心理还在让更多消费者跳入市场、继续推动泡沫增长。

　　不过，并不是所有人都如此悲观。道明银行经济学家认为目前加拿大的房价相较于国民收入与利率走势存在近12%的虚高，但尚不足以形成泡沫。只要未来房价因房屋供应增加和抵押贷款利率上升等因素增速放缓，就无需过于担忧。

　　道明银行估计，联邦政府执行的信贷新规将影响10%的购房者，一部分人将放弃买房，一部分人则选择更小的房产。从实际来看，意味着平均 337,000元的房屋，业主将需更多收入，支付每年2,500元的额外按揭开支。虽然一些准买家不会观迎这些转变，但对大部分置业者影响微不足道。

　　由于加国政府将很快执行更严格的银行贷款条例，预计加国居民上半年的买房活动还会出现新的高潮。也许到今年下半年，加国房市的下降趋势才能够逐渐变的明显。除此之外，即将在下半年推出的统一销售税，以及升高银行利率也会促使更多人提前在上半年买房。

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