252%!大温楼市现房交易量上升幅度令人咂舌(图)

　　寒风扑面，雪花飘飞，即使是拥有加拿大最温暖冬季气候的卑诗人，这些日子里也都在忙着更换雪胎，购置铲雪工具，一副严阵以待、抗寒御冻的架势。与之形成鲜明对比的是，卑诗多个城市的房地产市场，却呈现出一派热火朝天的景象，温哥华的现房交易增长率，更是遥遥领先，雄居全加之冠。不过，对此蓬勃市道，乐观者有之，警醒者有之，心存忧虑者亦有之。

　　大温楼市红红火火

　　根据加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association）的最新数据，与1年前的11月相比，温哥华的现房买卖交易量上升幅度竟然达到了令人咂舌的252%，菲沙河谷一带的房屋销售也提高了192%，在全加拿大各主要城市中，当仁不让地位居榜首。

　　今年11月，大温地区平均屋价高至$482,300，比去年同期增长了22%。

　　卑诗全省楼市畅旺

　　在大温地区这个气势如虹的龙头的带动下，卑诗省其他城市的房地产市场也热气腾腾，仅在11月份，房屋销售增长超过100%的卑诗城市或地区就有吉利瓦克（Chilliwack）、维多利亚（Victoria）、温哥华岛（Vancouver Island）、甘露市（Kamloops）和包括基洛纳（Kelowna）在内的奥肯那根地区（Okanagan region）。

　　加拿大地产协会指，刚刚过去的这个11月，是卑诗省全省的房地产市场自2005年以来最忙碌的。全省共完成7,182宗房屋交易，比去年同期增长了165%。“就卑诗全省情况来看， 2009年的整体房地产销售已经超过了2008年。”

　　全加楼市“一片红”

　　CREA进而指出，在加拿大全国范围，房地产市道持续呈现复苏景象。相较於去年11月份，全国的房屋销售增长了73%，共有36，383个住宅物业被售出，全国住房均价达到$337,231，比去年11月提高了19%。

　　其中，安省和魁省创造了11月房屋销售的新纪录。一些城市也取得了耀眼的房地产销售业绩，譬如多伦多和卡尔加里（Calgary）11月底房屋销售就分别增长了105%和67%。

　　“11月份全国住房销售形势显示出自今年初以来房市反弹的力度是多么的强壮”，加拿大地产协会主席瑞普林格（Dale Ripplinger）表示，“正如我们在去年4月所预言的那样，二手房买卖活动的反弹，起到了引领整体加国经济走出衰退的作用。”

　　冷水: 利率回升平添供楼者负担

　　皇家银行（Royal Bank）经济师在最新经济展望报告中表示，加拿大中央银行行长卡尼（Mark Carney）很大机会在明年夏季起开始加息。

　　他们提醒说，利率水平快速回升以及债务清偿成本相应上升之际，加国人负债额势必有所增加，这将给那些受现时超低利率吸引而借贷买房者带来始料未及的财务困扰。

　　经济师们估计，加国未来两年经济增长将会优于七大工业国（G7），尽管在一些情况中有关优势只是很小。但经济前景改善，势将需要以利率上调作为代价，原因加国央行需得致力抑制通胀。

　　该些经济师预测，到了明年底，加国主要隔夜利率将由现行的0.25厘调升至1.25厘，并在2011年升至3.5厘。那意味着按揭利率或许看到相类升幅。

　　第三季加国家庭负债升1.6%

　　加拿大统计局最新透露，加国第三季家庭负债上升1.6%。换言之，加国人现时每100元可支配收入之中，便负上破纪录的145元债务，较1990年代初期增加大约60%。加国央行上周亦发出警告，指加国人投入炽热房地产市场导致消费债项不断上升，是加国金融系统目前最大风险。

　　皇银副首席经济师弗利（Paul Ferley）表示：“我们当然认为那是一项风险以及需要关注的事情。”但弗利补充指出，他相信房地产市道将开始冷却。

　　Gluskin Sheff and Associates经济师罗森堡（David Rosenberg）指出，人们的收入较去年下跌大约1%，而房屋价格则上升大约20%，但11月份房屋销售却达到破纪录顶峰，这样的房地产景气市道违反了常理。

　　交锋: 买家相信房价不会再跌

　　由皇家地产（Royal LePage）进行的一项调查发现，虽然加国住房买家对经济的稳定情况仍感到不安，但甚少有人认为房屋价格还会继续下跌。调查还显示，不断增长中的相当数量的加国人将购买房产视为一种投资活动，更多的人计划在买到房屋后要进行翻新装修。

　　皇家地产主席兼首席执行官索佩（Phil Soper）总结道，“我们的调查表明，消费者信心正在回复正常水平。加拿大人明确相信，经济衰退的最坏时期已经过去，房地产市场正走上持续复苏的轨道。”

　　美林预测：加国房地产存在泡沫

　　美国美林银行14日公布一份研究报告称，加拿大目前可能处于房地产泡沫状态，投资者应未雨绸缪。在这份2010年投资展望报告中，美林银行经济师金恩（Sheryl King）表示，要过很久之后，才能将目前这个时期称为泡沫期，但房贷利率处于数十年来最低水平，如果借贷者选择可变利率，房贷利率甚至可低至2厘，这就绝对为房地产泡沫埋下了种子。

　　她说，金融政策制定者因为其计算通膨率的方式，而可能低估了这个问题，亦即在计算价格指数时，太重视新屋销售，而忽视了火热的重售屋市场。她指出，新屋销售量只占住宅销售总额的20%，因此目前的价格指数是否能反映房地产市场全面状况，是个值得质疑的问题。

　　加拿大统计局上周报告，按照月度计算，今年10月建造商的新屋价格与9月相比上涨0.3%，这是自今年7月以来连续第四个月见到新屋价格上涨。如果以年度计算，统计局的今年10月新屋价格指数与去年同期相比下跌2.1%。

　　可是，Teranet六市住宅价格指数显示，按照年度计算，加拿大过去三个月重售屋售价上涨23%。

　　金恩指出，在过度刺激经济成长的货币政策之下，存在房地产过热、形成房地产泡沫的真正危险。

　　让事实说话：美林预测不足信？

　　美林银行的经济学家时常语出惊人，譬如他们去年年底曾预测过原油价格有可能跌至每桶25美元，但事实上后来原油从未跌破30美元。目前，原油价格在每桶70美元左右徘徊。

　　在去年秋季全球经济衰退开始发作时，美林银行的经济师曾发表研究报告警告，加拿大房地产市场和房贷市场并非像人们广泛认为的比美国稳固，实际上早已危机四伏，可能也将步美国后尘，即将走上崩盘之路。那份由加拿大美林公司经济师沃尔夫和卡罗琳关合作撰写的研究报告说，许多加拿大家庭的财务负担比美国和英国人的更沉重，因此加拿大发生金融和房地产市场危机只是时间问题。

　　但是，那时就有很多经济学家认为，加拿大房屋市场和金融行业比美国稳固很多，虽然确实有可能逐渐冷却，但不可能发生像美国那样的大崩溃。

　　加国总理哈珀当时也立即驳斥加拿大美林公司的预测是危言耸听，加拿大金融制度健全、稳固，投资者负债率处于合理水平，不可能发生美林证券经济学家预测的房贷危机和房地产市场崩溃一类的事情。