加拿大法拍屋激增 究竟是香饽饽还是烫手山芋?

卑诗法拍屋激增

温哥华律师布里（Andrew Bury）专门处理房屋充公拍卖诉讼一类的案子，他手头上现有上百宗个案等待处理。“法拍屋数量戏剧性地上升，我们忙断了腿。”他指出，许多卑诗省民犯了与美国人一样的错误，把房屋当作他们的存钱箱，想去夏威夷旅行或买宽萤幕电视，就把房贷取出花用，一旦房市下跌，他们的资產便都变成负数。

皇家地产经纪公司（ Royal LePage）在兰里（Langley）的地產经纪提布特（Don Tebbutt）表示，今年他已经手了20单法拍屋的买卖，而以往，往年平均买卖法拍屋的数量只有六、七个。提布特说，他看到很多失败了的家庭经济计划，经济不景气的大环境下，造成了夫妻分离、失去工作和疾病，最终导致房產的丧失。

痛失家园省民现身说法

卑诗省阿尔伯尼港（Port Alberni）的皮里洛（Matt Pirillo）向《省报》表示，他是在去年圣诞节前，收到银行的通知信。他与卑诗其他数百人一样，不幸地遭遇了房价下跌及无力负担房贷的命运。

皮里洛是在5年前花11.4万元买进5房单位，当时他向美国次级贷款业者Accredited Home Lenders借了14万元，利率為8.25%。如今他的物业市价已经跌破当年贷款价值，贷款业者不愿续约，在违约无法缴利息的情况下，只有面临物业被银行拍卖。

他表示，自己並不富裕，还在领取省府残障津贴，妻子做侍应，还需养活两个小孩。他于本周二（3月17日）向媒体讲述自己此番遭遇时，正在位於阿尔伯尼港5街2700號的住处收拾、打包，准备搬离曾经属於自己的房子。

不少市民对法拍屋动心

现在，卑诗楼市已成买家市场，银行利率又低至创纪录水平，不少人认為进场买房的好时机已到。持幣待购的人士中，又有部分人把眼光瞄向了法拍屋。现租房居住在本拿比的杨女士就是其中之一。

早几年，杨女士就已积蓄了一笔钱，准备买屋置业。怎料楼市红火，房价节节高升，令她迟迟未能下手。如今房地產市道转為对买家有利了，而且有关“法拍屋”的概念和消息不断由媒体的报道和周围朋友的闲聊中注入她的脑子中，杨女士逐渐动心了：法拍屋质量不比正常买卖的房屋差，而价钱方面，既然是人家付不起钱，被迫充公拍卖的，一定较為便宜，以更低的价格买到同样质量的房子，这可是划算的事儿。抱著这样的想法，杨女士打算买房专攻法拍屋。

住在新西敏市的新移民雷蒙却不这样想。他表示自己坚决不考虑买法拍屋。在他看来，既然法拍屋是由法庭判决、被借贷银行充公拍卖的，买卖过程中一定麻烦多多，而且，原主人欢天喜地住进去了，却因付不了钱又被赶出来，这说明该房屋起码在风水上就很晦气，让主人倒楣。“这样的房子，再便宜我也不要。”他这样说。

法拍屋到底是怎么回事？

在怎样的情况下才会导致屋子被法庭拍卖呢？林主光律师介绍说，譬如A先生付了较少的首期，向银行贷款买了一处房產，几年后因某种原因，比方失业，失去主要经济来源，而付不起房贷，这时，银行就会向他发出通知，告知他没能按时如数支付房贷，已构成毁约，银行按规定要將该房產做充公拍卖处理。

接著，银行就会向高等法院起诉，法院在庭审之后，会做出第一个判决（Order Nisi），在法律上裁定A先生毁约，並明確写明A先生欠房贷金额多少，尚需付多少利息，还有须由A先生支付的庭审费用是多少。

此判决出来后，银行一般会给A先生6个月的赎回时间，这段时间，称為赎回期（Redemption Period）。A先生可以通过自己卖掉房子或另外借钱等办法筹集资金。如果A先生能够成功在规定时间內抽到所需款额，付清上述欠款，则事情就此了结，A先生仍可安住原屋。但是若A先生不能清偿债务，6个月限期一到，银行就进入“无条件令”（Order Absolute）程序，即在此诉诸法庭，要求將房產正式判归银行，由银行將房產充公拍卖，以补偿当初银行借出的款项。A先生的房子便成了法拍屋，A先生丧失房產赎回权的这整个过程叫做Foreclosure。这词说白了，就是强制收房。

林主光律师补充说，在诉讼过程中，如遇某些特殊情况，银行还有权利要求缩短甚或取消A先生6个月的赎回期。最典型的情况是，房价已经低於借贷人所欠银行的金额。譬如，A先生的房產到银行与其打官司时，市值只有30万，而A先生欠银行贷款加利息已达50万，这是银行有权立即收回房產。

法拍屋並不一定会便宜

林主光律师告诫大家，买房时，务必要弄清楚是什么人在卖房，实际情况是，有可能是房主在卖，有可能是银行在卖，亦有可能是第二、第三顺位贷款方在卖。而且，法拍房在卖之前，要经过有关部门对其价值进行评估，有规定约束拍卖叫价不可以低於市场价，因此，法拍屋其实便宜不到哪里去。

林主光律师同时提醒道，购买法拍屋，在程序、手续上，有可能很复杂，存在一定风险。譬如，如果是银行出卖的房子，虽然法官肯定判决房產所有权归新买家所有，但实际操作起来会出现一些难以预料得到的情况。一个最麻烦的情况就是，虽然新买家买下了房子，但房子钥匙还在原主人手中，原主人以各种理由為藉口，不肯搬出，这种情况下，买方就不得不通过法警迫其搬家。林律师说，自己做律师34年，就有客户购买了法拍屋，原房主却占据房子不肯搬出，还养著狼狗，持有枪械做威胁。也有前房主虽然很不情愿地搬离了，却在走之前故意破坏房屋设施，如拔掉所有电源电线，让新买家大為头疼。

“总之，买房置產，主要应考虑房子的地点、房子本身是否值得买”，林律师说道：“不要贪图便宜，不要仅仅因其是法拍屋就轻易做出决定。”

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今年2月28日由“波士顿住房中心”举办的首届“购房博览会”上，杰奎琳·库帕主讲了“如何购买法拍屋”讲座，现与大家分享有关知识。

库帕谈到，法拍屋大致上分三类：

1、债务减免卖屋（Short Sale）；
2、法拍屋投標（Auction）；
3、REO或地产商卖房。

在债务减免卖屋（Short Sale）中，卖价低於屋主欠债总合，包括银行欠款、有登记的私人债务、迟付利息 、违约罚金、代书费用、各种税金等各项费用，而这些不足的差额与各项费用，原贷款银行同意概括承受即债务减免。一般Short Sale都需要事前得到原贷款银行的批准，如果得不到原贷款银行的批准，则买卖就不成立。所以进行购房程式前，要瞭解清楚银行是否同意债务减免，同时不要在完成所有购房手续前投资修整房子。

法拍屋投標就是借贷银行收回房屋后进行投標拍卖。这类买卖是最高风险的，在投標前，主办单位会要求参与投標的人士提供5千到3万美元的现金支票，一旦投標成功，支票將被提取。投標前的预览期（Preview Period）很重要，儘量做好功课，瞭解该物业的状况如房子现状、是否已经无人居住、房屋所有债务情况等。千万不要在不瞭解情况的状態下去投標，不要假设房屋基本设施齐备，住户已经搬走等，因为事实可能让人出乎意料。

REO或地产商卖房，就是房子已经由最高价买主投標获得，买主通过房地产商卖房。这类买卖颇像传统的房屋销售，屋主负责清屋，保证无人居住、没有负债、切除水电煤气等、房子清理乾净、门户安全等。

购买法拍屋不能直接与收回房屋的借贷银行洽谈，而要与其地产代理商交易。